07/29/2026
BẤT ĐỘNG SẢN CHO THUÊ TẠI MỸ: QUY ĐỊNH VỀ KHẤU HAO VÀ LỖ THỤ ĐỘNG MÀ MỌI CHỦ NHÀ CẦN BIẾT
Sở hữu nhà cho thuê tại Mỹ là một hình thức đầu tư phổ biến.
Nhưng khi khai thuế, rất nhiều chủ nhà người Việt thường thắc mắc:
👉 “Nhà cho thuê có lời hay lỗ thì khai thế nào?”
👉 “Khấu hao là gì?”
👉 “Vì sao tôi lỗ trên giấy tờ nhưng chưa chắc được trừ hết vào thu nhập cá nhân?”
Dưới góc nhìn của VietTax Pro CPA, có 2 khái niệm quan trọng mà mọi chủ nhà cho thuê nên hiểu là Depreciation - Khấu hao và Passive Loss - Lỗ thụ động.
---------------------------------------
1️⃣ KHẤU HAO LÀ GÌ?
Khấu hao là cách IRS cho phép chủ nhà phân bổ chi phí của tài sản cho thuê qua nhiều năm, thay vì trừ toàn bộ giá trị căn nhà trong một năm.
📌 Với residential rental property, tài sản thường được khấu hao trong 27.5 năm, theo phương pháp straight-line và quy ước mid-month convention.
Ví dụ:
* Giá trị phần nhà dùng để cho thuê: $275,000
* Thời gian khấu hao: 27.5 năm
* Khấu hao ước tính mỗi năm: khoảng $10,000
>> Khoản khấu hao này có thể giúp giảm taxable rental income, dù bạn không thật sự chi tiền mặt ra mỗi năm cho khoản đó.
---------------------------------------
2️⃣ KHÔNG PHẢI TOÀN BỘ GIÁ MUA NHÀ ĐỀU ĐƯỢC KHẤU HAO
Một lỗi rất phổ biến là lấy toàn bộ giá mua bất động sản để tính khấu hao.
Thực tế, đất không được khấu hao vì đất không bị “hao mòn” theo thời gian như phần nhà/công trình.
📌 Khi tính khấu hao, cần tách:
➖ Giá trị căn nhà/building
➖ Giá trị đất/land
➖ Một số cải tạo hoặc tài sản đi kèm nếu có
✅ Lời khuyên:
Chủ nhà nên lưu closing statement, property tax assessment và hồ sơ mua bán để CPA xác định cost basis phù hợp.
---------------------------------------
3️⃣ SỬA CHỮA VÀ CẢI TẠO KHÔNG PHẢI LÚC NÀO CŨNG XỬ LÝ GIỐNG NHAU
Không phải khoản chi nào cho nhà cho thuê cũng được trừ ngay trong năm. Có những khoản có thể là repair expense:
➖ Sửa vòi nước
➖ Sơn lại một phần nhỏ
➖ Sửa thiết bị hư hỏng thông thường…
Nhưng có những khoản có thể là capital improvement, cần ghi nhận vào tài sản và khấu hao dần như: Thay mái nhà, Thay hệ thống HVAC lớn, Cải tạo lớn phòng tắm hoặc nhà bếp, Nâng cấp kết cấu hoặc hệ thống quan trọng…
IRS có phân biệt giữa chi phí sửa chữa hiện tại và khoản cải tạo vốn hóa; ví dụ, sơn nhà riêng lẻ có thể là repair, nhưng nếu nằm trong một dự án restoration lớn thì có thể phải vốn hóa và khấu hao.
---------------------------------------
4️⃣ LỖ TỪ NHÀ CHO THUÊ THƯỜNG LÀ “PASSIVE LOSS”
Nhiều chủ nhà thấy Schedule E báo lỗ sau khi tính mortgage interest, property tax, insurance, repair, management fee và depreciation.
Nhưng điều quan trọng là: Không phải khoản lỗ nào cũng được dùng để trừ trực tiếp vào W-2, business income hoặc income khác ngay lập tức.
Theo IRS, rental activities thường được xem là passive activities, và passive activity loss thường không được dùng để offset nonpassive income, trừ khi có ngoại lệ phù hợp.
Nói dễ hiểu nhà cho thuê bị lỗ trên giấy tờ bạn vẫn có W-2 income hoặc business income. Khoản lỗ đó có thể bị giới hạn, không phải lúc nào cũng trừ hết ngay trong năm.
---------------------------------------
5️⃣ NGOẠI LỆ $25,000 CHO CHỦ NHÀ CÓ ACTIVE PARTICIPATION
Một số chủ nhà có thể được dùng tối đa $25,000 rental real estate loss để offset nonpassive income nếu đáp ứng điều kiện active participation.
Active participation có thể bao gồm các quyết định quản lý như:
➖ Duyệt người thuê
➖ Quyết định điều khoản thuê
➖ Phê duyệt sửa chữa
➖ Theo dõi chi phí và vận hành
IRS nêu rằng nếu người nộp thuế hoặc vợ/chồng actively participated trong rental real estate activity, họ có thể được trừ tối đa $25,000 loss khỏi nonpassive income; active participation thường yêu cầu sở hữu ít nhất 10% và có tham gia đáng kể vào quyết định quản lý.
---------------------------------------
6️⃣ KHOẢN $25,000 KHÔNG ÁP DỤNG CHO TẤT CẢ MỌI NGƯỜI
Đây là phần nhiều chủ nhà dễ hiểu nhầm. Khoản special allowance $25,000 có giới hạn theo thu nhập. Theo IRS, nếu MAGI từ $100,000 trở xuống, bạn có thể được hưởng tối đa mức allowance phù hợp; khi MAGI vượt $100,000, allowance sẽ bị giảm dần và thường hết ở mức $150,000 đối với nhiều trường hợp filing thông thường.
📌 Hiểu đơn giản thu nhập thấp hơn có thể được dùng nhiều hơn. Thu nhập càng cao mức được trừ càng giảm và thu nhập quá cao sẽ có thể không được dùng khoản lỗ đó ngay
---------------------------------------
7️⃣ LỖ CHƯA ĐƯỢC DÙNG KHÔNG NHẤT THIẾT BỊ MẤT
Nếu rental loss bị giới hạn bởi passive activity loss rules, khoản lỗ đó thường không biến mất ngay.
Nó có thể được carry forward để sử dụng trong tương lai khi có passive income phù hợp, được hưởng special allowance nếu đủ điều kiện, hoặc khi bán toàn bộ quyền lợi trong activity theo giao dịch chịu thuế đầy đủ với bên không liên quan.
Vì vậy, việc theo dõi prior-year unallowed losses là rất quan trọng.
⭐ KẾT LUẬN: Bất động sản cho thuê có thể là tài sản tạo dòng tiền và tích lũy lâu dài. Nhưng nếu không hiểu đúng về khấu hao và lỗ thụ động, chủ nhà có thể khai sai chi phí, tính sai rental loss, bỏ sót carryforward loss hay không tối ưu được thuế khi bán tài sản.
👉 Tại VietTax Pro CPA chúng tôi hỗ trợ chủ nhà và nhà đầu tư người Việt tại Mỹ trong việc khai thuế rental property, Schedule E, depreciation, passive loss, tax planning và hồ sơ mua bán bất động sản.
📩 Liên hệ VietTax Pro CPA để được tư vấn trước mùa khai thuế hoặc trước khi thực hiện giao dịch bất động sản lớn.
----------------------------
VIETTAX PRO CPA - CHUYÊN BIỆT CHO DOANH NGHIỆP VIỆT TẠI MỸ
📞 Gọi Tony – CPA: 303-453-9666
✉️ Email: [email protected]
📍 Địa chỉ: 1035 S Federal Blvd, Denver, CO 80219 (Cạnh chợ Bến Thành Denver)