12/05/2022
Trong tương lai nhu cầu loại BĐS nào sẽ là cao nhất?
Nguồn: Lucy Nguyen
---//---
Giai đoạn 2022-2024 là giai đoạn cực kỳ quan trọng trong cuộc đời các bạn.
Đây là thời gian "bản lề" để mọi người "cơ cấu lại tài sản": Nếu biết bán các bds cũ để mua bds mới đúng xu thế của thời đại thì sau này tài sản của đời con đời cháu các bạn sẽ nhân lên hàng trăm lần (so với việc giữ các bds cũ)
-----//-----
Nhiều bạn thấy sau dịch covid khách sạn cháy phòng, vé máy bay cháy vé, thì đang ngộ nhận là bds du lịch sẽ lên hương, hoặc thấy nhà nhà mua đất đồi núi trang trại thì nghĩ rằng tương lai cả xã hội sẽ bỏ phố về quê: hoặc thấy các Khu Công Nghiệp đang đăng ký đầu tư ầm ầm thì nghĩ rằng đất ven KCN có tương lai : Những điều này đều là sai lầm.
Thực chất những bds Tỉnh tăng giá trong giai đoạn này đều là "Tạo Sóng để Thoát Hàng": thằng ôm hàng muốn tìm người mua sau để úp bô.
Chỉ có bds Liền Thổ ở Hà Nội và HCM mới là có nhu cầu thực cao nhất.
Các tỉnh đất rộng mênh mông, xây thêm dự án thoải mái. Còn HN thì nội đô chật chội, 10 triệu người đang phải chui rúc trong nhà ống ngõ xe máy, hoặc các khu chung cư dưới chuẩn ko đủ chỗ đỗ 1 xe oto/ 1 căn hộ. Thời đại oto đến rồi, nhu cầu nhà đất có gara đỗ được oto sẽ tăng khủng khiếp.
Nhu cầu có chỗ đỗ xe oto cao hơn nhu cầu du lịch rất nhiều.
Người ta có thể nhịn ăn nhịn mặc, và vay mượn để mua bds vùng ven để có chỗ đỗ xe, chứ ko ai nhịn ăn nhịn mặc để đi du lịch biển.
Khi nhà nhà đều có oto, mà ai ko có gara đỗ được xe: thì sẽ là nỗi nhục ko thể tả, sẽ bị coi như người thất bại trong cuộc sống.
đấy mới là "nhu cầu thật"
HN có 10 triệu dân sống trong nhà ngõ: còn 1 dự án khủng như Vin Hưng Yên chỉ có 12000 căn: coi như nhét được 8-10 người vào 1 căn liền kề: thì mới chỉ đáp ứng được 1% nhu cầu nhé.
Khi HN cấm xe máy thì với nhu cầu cần mua nhà có gara oto để ở thì những người ở nhà ngõ xe máy sẽ bán nhà hoặc vay thêm tiền để bằng mọi giá mua loại đất xây được nhà có gara.
Nhà Liền Kề , nhà Biệt thự cũng sẽ tăng giá: vì đây là lựa chọn tốt nhất cho những người thu nhập cao
Nếu đầu tư BĐS tỉnh thì cũng có đầy chỗ đỗ oto, nhưng lại thiếu 2 yếu tố quan trọng nhất là: "nhu cầu dịch chuyển dân số" và "Việc Làm"
Tiêu chí 60 phút vào trung tâm là tiêu chuẩn của cả thế giới áp dụng chứ ko chỉ VN:
(nếu thời gian di chuyển >60phut thì khách hàng sẽ sẽ thuê nhà hoặc mua chung cư nội đô chứ ko mua đất)
Kinh nghiệm ở 50 thành phố lớn nhất trên thế giới đều đã chứng minh như vậy.
60 phút là thời gian vàng để cấp cứu khi bị đột quỵ : nếu cách xa bệnh viện thì tạch.
2- theo nghiên cứu của thế giới thì thời gian từ nhà đến nơi làm việc , trường học trẻ con, bệnh viện phải 2 tiếng thì con người sẽ ko hạnh phúc, ảnh hưởng đến tâm sinh lý và tuổi thọ.
BDS muốn tăng giá thì phải được dùng vào mục đích ở : đối với những người làm việc trong nội đô: hằng ngày đi xe oto vào thành phố. Đây mới là thị trường lớn nhất, có hàng chục triệu khách hàng sẵn sàng mua bằng mọi giá (kể cả việc bán tháo các bds ở chỗ khác hoặc vay nợ để mua)
Khi mua bất cứ bds nào ở HN thì các bạn phải tự trả lời câu hỏi: sau này những người đi làm ở nội thành có về đó ở hay ko? Đây mới là khách hàng cuối cùng có thể trả giá cao để mua bds.
Chứ đừng quan tâm đến việc sau này sẽ có nhu cầu nhà vườn nghỉ dưỡng , hay nhà ở công nhân. Vì 2 loại này giá sẽ không bao giờ tăng cao được.
Ở các nước phát triển hay TQ, Hàn quốc cũng thế: nhà ngoại ô có gara đỗ được oto để hằng ngày chủ nhà lái xe đến nội thành làm việc mới có giá cao.
Còn nhà vườn nghỉ dưỡng cuối tuần hay bds gần KCN thì giá bèo bọt: bằng 1/4 1/5 loại kia.
Sau này Việt Nam sẽ học TQ : sẽ cho các doanh nghiệp thuê đất 50 năm giá rẻ để xây ký túc xá cho công nhân (vì đất lúa có nhiều) : khi ấy bds gần khu công nghiệp cắm đầu giảm giá.
Có 02 Trường Phái Đầu Tư bds: "Đầu tư giá trị" và "đầu tư lướt sóng"
1- "Đầu tư lướt sóng" là đánh bạc, hên xui, sẽ luôn khổ vì nhiều thông tin thật giả lẫn lộn, sợ cá voi , sợ cá mập ăn thịt, anh em chỉ muốn ăn của kẻ khác , dỡ nhà kẻ khác,nên suốt ngày canh chạy, canh thoát hàng, canh úp bô thằng khác…chả hơn méo gì bọn trộm vặt.
2- "Đầu tư Giá Trị" là đầu tư bằng tầm nhìn, bằng vĩ mô chính sách, bằng giá trị lớn lên của bds theo thời gian, ko xác định ăn của ai cả : như cách mà mình làm, thì các bạn sẽ thấy thanh thản, hào sảng, chỉ cần mua xong đi ngủ, hàng ngày cổ động phong trào… Thế là sau nhiều năm bds tăng hàng nhiều lần, ko vất vả.
----//----
Nếu nhìn thoáng qua thì sẽ dễ dàng nhận ra rằng Việc sốt đất ở quê, tỉnh lẻ là đương nhiên vì lãi suất thấp + hạ tầng được đầu tư lớn + GDP tăng mạnh nhiều năm + tiềm năng GDP tăng mạnh 10 năm tới.
Tuy nhiên nếu quan sát sâu hơn thì chúng ta sẽ thấy giá đất Quê đất Tỉnh đã tăng quá cao như mức hiện nay, Tăng rất nhiều lần so với đất Thủ đô, trong khi thu nhập trên mảnh đất ở Quê, ở Tỉnh lại chưa có gì đột biến.
Nguyên nhân chính là vì nguồn tiền đầu cơ: 10 khách mua thì 9 khách muốn bán lại giá cao cho người khác chứ ko có nhu cầu sử dụng thật.
Điều này đã từng xảy ra ở Nhật Bản, Hàn Quốc, Trung Quốc vài chục năm trước.
Do Vậy lời khuyên tốt nhất cho người Nông dân tại thời điểm này là Nếu bds ở quê ở tỉnh đã tăng giá nhiều hơn so với bds Hà nội thì nên cân nhắc BÁN HẾT ĐẤT QUÊ ĐẤT TỈNH để MUA ĐẤT THỦ ĐÔ nếu số tiền bán đất đó mua được bds tại hà nội tạo ra nguồn thu lớn hơn bds ở quê ở tỉnh. (Bán tại Đỉnh và Mua tại Đáy chính là cách bảo toàn tài sản tối ưu nhất)
Xét về "giá trị tài sản": Nếu bây giờ bán đất quê đất tỉnh thì sẽ mua được bds đô thị có diện tích lớn nhất , nếu chờ thêm vài năm hoặc vài chục năm nữa thì bán mảnh đất quê đó đi thì sẽ chỉ mua được bds đô thị với diện tích nhỏ hơn rất nhiều.
(vì bây giờ đất quê đất tỉnh đang ngáo giá, khi bọn cá mập, cá con, cò vạc & dân đầu cơ cố tình tung tiền tạo sóng đẩy giá đất lên cao để úp bô lùa gà : Thì người nông dân càng nên "tương kế tựu kế" nhân cơ hội này thoát hàng trước bọn đầu cơ bằng cách chấp nhận bán rẻ hơn chút xíu để thoát hàng trước úp: bô ngược lại bọn đầu cơ)
Xét về "nguồn thu nhập": nếu bds ở quê ở tỉnh đang có nguồn thu lớn thì chưa cần bán cũng ko sao, nhưng nếu bán đi mà mua được các bds tại Hà Nội có nguồn thu lớn hơn (nhờ cho thuê) hoặc nếu chuyển lên HN làm các công việc thời vụ như grab, bán hàng, hoặc lao động phổ thông có thu nhập tương đương hoặc cao hơn so với thu nhập ở quê nhà thì cũng nên bán đất quê để chuyển lên Hà Nội.
Xét về "tương lai": chỉ có duy nhất 1 xu thế là từ nông thôn về thành thị, từ tỉnh lẻ về thủ đô, từ tp nhỏ tập trung về tp lớn thôi. càng phát triển thì tỉ lệ dân thành thị càng cao : vì nông thôn và các khu công nghiệp ko có việc làm : do máy móc thay thế nông dân, AI, robot thay thế công nhân. nên con người phải dồn về thủ đô để tìm việc trong ngành dịch vụ: lấy sức người phục vụ con người.
Em đọc các bài phân tích về lịch sử loài người chỉ có duy nhất 1 xu thế là từ nông thôn về thành thị, từ tỉnh lẻ về thủ đô, từ tp nhỏ tập trung về tp lớn thôi.
Càng phát triển thì tỉ lệ dân thành thị càng cao ví dụ như: Bỉ (95%), CHLB Đức (94%). Anh (91%), Tây Ban Nha (91%), Iceland (90%), Úc (86%), Đan Mạch (84%), New Zealand (84%),
vì nông thôn và các khu công nghiệp ko có việc làm : do máy móc thay thế nông dân, AI, robot thay thế công nhân.
Nên con người phải dồn về thủ đô để tìm việc trong ngành dịch vụ: lấy sức người phục vụ con người.
Đây là một vài ví dụ đã xảy ra trên thế giới:
(Trung Quốc, Hàn Quốc, Nhật Bản)
- bên TQ những năm 1990 thì 2 căn nhà ở nông thôn bằng 1 căn chung cư ở bắc kinh ; bây giờ 20 căn nhà ở nông thôn TQ bán đi ko mua được 1 căn cc ở BK
- Ở nông thôn nhật bản giá nhà chỉ có 500 đô thôi: vì dân lên Tokyo sống chứ ko về quê để chết.
- Đất Quê đất Tỉnh ở Nhật, Hàn rẻ hơn đất Quê đất Tỉnh ở VN, nhưng đất Thủ đô của Nhật Hàn đắt hơn thủ đô của VN:
như vậy chứng tỏ đất tỉnh ở VN đang tăng quá ảo so với giá trị thực.
Tương lai giá đất tỉnh ở VN cũng sẽ giống như Hàn, Nhật : sẽ giảm giá nhiều so với đất Thủ đô Tokyo, Seoul.
Bây giờ bán mảnh đất ỏ Tỉnh mua được 5 cái nhà ở Hà Nội; nhưng tương lai nhiều năm sau nếu bán mảnh đất Tỉnh đó đi thì sẽ ko mua nổi 1/2 cái nhà ở HN đâu:
* VN đang giống như TQ , HQ những năm 1990-2000: đất quê đất tỉnh tăng quá so với giá trị thực: vì tâm lý người dân "ngộ nhận về phát triển hạ tầng": cứ thấy hạ tầng nâng cấp thì sẽ tin rằng đất tỉnh tăng giá.
Nhật phát triển hạ tầng gấp mấy VN, trường học ở quê cũng đạt chuẩn, bệnh viện tỉnh hiện đại đạt chuẩn quốc tế, cao tốc về tận Huyện.. thế nhưng giá đất Tỉnh liên tục giảm so với giá đất Tokyo.
Bên Hàn quốc những năm 1990-2000 bán mảnh đất ỏ quê mua được 5 cái nhà ở Seoul; nhưng giờ bán đi ko mua nổi 1/4 cái nhà Seoul: bác nào có người quen ở Nhật ở Hàn hỏi thì rõ.
- So sánh giữa thành phố nhỏ và thành phố lớn: ở nước Anh, trước đây tỉ lệ dân số London gấp 10 lần New York: giờ gấp 50 lần. Các nước G7 cũng vậy: 80% dân số dồn về thành thị, và các thành phố càng lớn thì tăng dân càng nhanh hơn các thành phố nhỏ.
Dân số thành thị Việt Nam hiện nay là là 33.122.548 người, chiếm 34,4% tổng dân số cả nước. Tỷ lệ tăng dân số bình quân năm khu vực thành thị giai đoạn 2009 – 2019 là 2,64%/năm, gấp hơn hai lần tỷ lệ tăng dân số bình quân năm của cả nước và gấp sáu lần so với tỷ lệ tăng dân số bình quân năm khu vực nông thôn cùng giai đoạn.
Ở VN tỉ lệ dân số thành thị mới là 35% : sẽ tăng lên đến 70-80% trong tương lai:
Đây chính là xu thế chung của cả loài người và không thể đảo ngược.
Nhìn vào thực tế phong trào bỏ phố về quê, bỏ phố về biển về rừng bây giờ : 100 người mua đất thì có đến 1 người xây nhà về ở ko? hay là toàn mua rồi bỏ không để chờ bán lại giá cao cho thằng khác hoặc để dành cho tương lai (nhưng liệu chờ đến bao giờ, vì khi già yếu về quê, về tỉnh: mắt mờ chân run nuôi cá trồng rau kiểu gì, sức khoẻ suy yếu nếu bị đột quỵ thì liệu có kịp chạy đến bệnh viện cấp cứu trong khoảng thời gian vàng là 60 phút hay không?)
Trong tương lai: nhu cầu sử dụng dịch vụ: vui chơi giải trí, ăn uống nhà hàng, làm tóc, móng, cafe bia bọt , bar pub của con người càng ngày càng tăng.
Nhu cầu học tập trường tốt, khám bệnh chỗ tốt cũng tăng.
Ở quê ở tỉnh làm việc online được nhưng ko gọi đồ ăn online được, ko khám bệnh, đi spa, đi bar online được.
Trong thời giam vừa qua : đất quê, đất tỉnh, đất thành phố nhỏ đã tăng quá nhanh, quá cao so với đất các đại đô thị như HN, HCM: vậy nên xu thế sắp tới đất quê đất tỉnh sẽ rất khó để giữ được tốc độ tăng giá nhanh như vậy, tương lai có thể giảm giá. còn đất HN se liên tục tăng giá bởi vì nhu cầu mua nhà của dân nhập cư sẽ tăng trưởng liên tục. (dân số cả nước không tăng, nhưng đa số mọi người sẽ từ tỉnh lẻ chuyển lên thủ đô sinh sống, chứ không mấy ai chuyển từ HN về quê, về tỉnh tìm việc và định cư)
Ở đâu có nhu cầu thật, tăng trưởng dân số nhanh vì hút được dân số của tỉnh khác thì bds mới có tiềm năng tăng giá bền vững.
bên Nhật Hàn: hạ tầng ở quê ở tỉnh cực tốt: tại sao vẫn có nhiều nhà 500 đô thế, tại sao dân lên Tokyo, Seoul nhiều thế:
vì nguyên nhân chính là VIỆC LÀM:
ở đâu có thu nhập ở đó sẽ tăng dân số.
---///---
BẤT ĐỘNG SẢN THỦ ĐÔ HÀ NỘI loại xây được gara oto sẽ : Thị trường an toàn nhất, tăng trưởng bền vững nhất, giá sẽ lên cao nhất và thanh khoản tốt nhất.
Ở Bangkok và Luala Lumpur và các thành phố khác như Seoul, Bắc kinh... giá BĐS bán kính 15-20km chỉ cao gấp 2-3 lần BĐS bán kính 30-35km với trung tâm. (tức là bds ven VĐ3 chỉ chênh 2-3 lần so với BĐS ven VĐ4)
Còn HN thì giá chênh lệch quá nhiều giữa vùng Ven VĐ3 và Vùng ven VĐ4. ( ko tính nhà ngõ xe máy nội đô: chỉ xét đến bds oto 7 chỗ vào tận đất)
Do đó tương lai thì vùng ven VĐ4 sẽ tăng cao : để đạt tỉ lệ giá = 1/2 hoặc 1/3 vùng ven VĐ4.
chỗ rẻ nhất sẽ có tiềm năng tăng cao nhất.
Đầu tư BĐS muốn lãi cao nhiều lần thì phải nhìn vào tiềm năng tăng giá ở tương lai chứ ko nên nhìn vào giá trị sử dụng ở hiện tại.
Bọn chê BĐS Hà nội có 2 loại:
1- Ghen ăn tức ở nhưng ko đủ tiền mua BĐS Hà Nội
2- Muốn lùa gà để anh em mua bds Tỉnh để bọn chúng thoát hàng
Đừng ai nghe chim lợn xui dại bán bds Hà Nội mà cầm tiền, vì tiền đang mất giá.
BĐS HN là nơi an toàn nhất và sẽ tăng trưởng bền vững nhất.
chỉ nên bán bds Hà Nội khi thấy có mảnh BĐS khác cũng thuộc hà nội ok hơn.
* Mình luôn khẳng định BĐS Hà Nội vẫn sẽ tăng, BDS HN vẫn luôn là phương án đầu tư an toàn nhất và tăng trưởng bền vững nhất VN.
BĐS Hà nội không chỉ là tầm nhìn vài năm mà còn là Hàng Chục Năm đến đời con đời cháu các bạn.
VĐ 4 bây giờ sẽ như vành đai 3 cách đây 20 năm: sẽ là các không gian đô thị của thủ đô.
Nếu tất tay đầu tư bds ở các Tỉnh khác thì có thể có rủi ro vì bds ở một số nơi đã tăng ảo (vì nhu cầu thật ko có) còn Bds Hà Nội thì luôn tăng trưởng bền vững, mình luôn khuyên anh em tất tay đầu tư vào bds Hà Nội là yên tâm.
** BĐS Hà Nội có 3 ưu điểm mà không Tỉnh nào có được:
1- là thủ đô nên được nhà nước ưu tiên cao nhất, đầu tư công nhiều nhất
2- là nơi dân số các tỉnh chuyển về sống (chứ có mấy ai từ HN về tỉnh đâu) càng ngày số dân chuyển về HN càng đông
3- là nơi có việc làm tốt, thu nhập cao: dân kiếm được nhiều tiền thì bds mới có giá caoi.
*** Mình khẳng định là từ 2022-2024 thì BĐS Hà Nội vẫn luôn tăng ở tất cả các phân khúc.
(còn bds tỉnh thì chỗ tăng chỗ giảm vì nhiều chỗ ko có nhu cầu thật, giá đã tăng ảo quá cao)
----//----
BĐS Việt nam trong giai đoạn 2022-2024 vẫn sẽ tăng nhưng ở một số nơi đã tăng ảo,
Tuy rằng những chỗ đã Tăng Ảo vẫn có thể Tiếp tục Tăng Thêm nhưng sẽ KHÔNG bền vững: mọi người nên cẩn thận.
Đây là 5 nguyên tắc chọn mua đầu tư bds cho năm 2022: (trên quan điểm của trường phái "Đầu Tư Giá Trị")
Nguyên tắc 1- so với giá đỉnh 2011 thì địa phương nào càng tăng nhiều lần thì càng rủi ro đu đỉnh.
Nguyên tắc 2- địa phương nào toàn dân mua xong chờ bán lại để úp bô nhau: thì người mua sau càng dễ ăn mứt (người từ HN có về tỉnh sống hay người Tỉnh sẽ về HN )
Nguyên tắc 3- bds ở địa phương nào bị truyền qua tay nhiều nhà đầu tư nhất thì càng fomo nhất, thằng cuối càng bị úp bô nhiều.
Nguyên tắc 4- chỗ nào nhiều cá voi cá mập nhất thì thị trường càng bị thao túng, chỉ có 2 thị trường lớn nhất là chưa bị cá voi cá mập thổi giá đó là HCM và HN vì lượng hàng quá nhiều, đất trong dân phân tán nên ko con cá nào đủ vốn để ôm đẩy lùa gà
Nguyên tắc 5- tính thanh khoản ở đâu cao nhất? Thủ đô hay đất quê đất tỉnh? sóng cuối sẽ chạy về nơi có tính thanh khoản cao nhất. Đấy chính là nơi an toàn nhất và tăng trưởng bền vững nhất.
-----///----
** các bác ở tỉnh nào thì nên check giá tỉnh đó và thị trường Cung- Cầu ở đó.
BĐS chỉ an toàn nếu giá tăng thấp so với đỉnh và Cung < Cầu.
Nếu bds ở tỉnh đó có tỉ lệ tăng giá bds tăng ít hơn Hà Nội so với đỉnh 2011: thì vẫn còn tiềm năng tăng giá cao hơn HN
*** Nếu chỗ nào đất quê đất tỉnh đã tăng ảo quá cao thì nên bán đi để mua được bds đô thị nguồn thu cao hơn đất quê đất tỉnh , nếu chờ thêm vài năm hoặc vài chục năm nữa thì bán mảnh đất quê đó đi thì sẽ chỉ mua được bds đô thị với diện tích nhỏ hơn rất nhiều. (vì bây giờ đất quê đất tỉnh đang ngáo giá, khi bọn cá mập, cá con, cò vạc & dân đầu cơ cố tình tung tiền tạo sóng đẩy giá đất lên cao để úp bô lùa gà : Thì người nông dân càng nên "tương kế tựu kế" nhân cơ hội này thoát hàng trước bọn đầu cơ bằng cách chấp nhận bán rẻ hơn chút xíu để thoát hàng trước úp bô ngược lại bọn đầu cơ)
**** Nhu cầu mua nhà có chỗ đỗ oto của 10 triệu người dân Hà nội là nhu cầu khổng lồ, vượt xa tất cả các nhu cầu khác về BDS ở Việt nam: những người ở nhà ngõ xe máy sẽ bán nhà hoặc vay thêm tiền để bằng mọi giá mua loại đất xây được nhà có gara. Đây chính là đợt quay xổ số trị giá hàng nghìn tỷ đô la : ai mua được bds loại này sẽ là những người trúng giải.
