12/10/2022
GIÁ NHÀ SẼ VẪN CÒN TĂNG TRONG NĂM TỚI ?
Chia sẻ với Batdongsan.com.vn, bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman&Wakefield Việt Nam nhìn nhận, thị trường BĐS các tháng cuối năm và nửa đầu năm 2023 sẽ vẫn ghi nhận xu hướng tăng giá bán với loại hình bất động sản nhà ở.
Thị trường BĐS TP.HCM quý 3/2022 vừa qua không có nhiều sự cải thiện về cả nguồn cung và thanh khoản. Có thể nhìn thấy rõ nhất là việc tổng nguồn cung căn hộ chào bán mới trong cả quý chỉ khoảng 4.100 căn, giảm đến 54% so với quý 2 trước đó, lượng tiêu thụ căn hộ cũng giảm đến 54%. Thời điểm tháng 7 và tháng 8, thị trường giao dịch rất chậm và chỉ phục hồi phần nào trong tháng 9 nhưng vẫn không đáng kể. Không chỉ riêng căn hộ, ngay cả phân khúc nhà liền thổ vốn rất được ưa chuộng, được xem là kênh trú ẩn của giới đầu tư khi lạm phát gia tăng cũng có một quý giao dịch không mấy khả quan. Nếu so với quý 2/2022, quý 3 vừa rồi cả nguồn cung và thanh khoản đều tăng nhẹ. Tuy nhiên với 450 căn nhà liền thổ được chào bán nhưng tỷ lệ hấp thụ chỉ được 272 căn. Con số này so với các năm trước vẫn rất khiêm tốn.
Yếu tố ảnh hưởng trực tiếp nhất đến thanh khoản của thị trường quý vừa qua theo tôi đến từ việc Ngân hàng giới hạn tín dụng đối với lĩnh vực BĐS. Chính sách kiểm soát tín dụng có hiệu lực từ đầu tháng 7 đã tạo ra nhiều rào cản trong việc huy động vốn từ các ngân hàng thương mại cho các chủ đầu tư. Điều này dẫn đến doanh nghiệp gặp khó khăn khi huy động vốn để triển khai các dự án căn hộ mới. Bên cạnh đó, chính sách tín dụng còn gây nên những khó khăn trong việc giải ngân vốn vay cho khách hàng, dẫn đến nhiều người mua nhà đắn đo hơn khi quyết định xuống tiền và tất yếu là lượng bán mới và tỷ lệ hấp thụ thời gian qua thấp hơn nhiều so với các quý trước.
Ngoài ra, việc nguồn cung căn hộ mở bán tại TP.HCM đang có sự thiên lệch rõ ràng về loại hình trung – cao cấp. Phần lớn các sản phẩm nhà ở mở bán đều ở mức giá trên 50 triệu đồng/m2, chiếm đến 75% giỏ hàng. Phân khúc nhà ở bình dân giá từ 35 triệu đồng/m2 chỉ có khoảng 16%. Sự thiếu đa dạng nguồn cung cũng là nguyên nhân khiến dù nhu cầu nhà ở trong dân dù rất lớn nhưng khó tìm được sản phẩm phù hợp với tầm tài chính trong bối cảnh tiếp cận dòng vốn ngân hàng khó khăn.
Theo tôi giá bất động sản sẽ vẫn tiếp tục xu hướng tăng. Chỉ riêng trong quý 3/2022, giá bán căn hộ tại TP.HCM đã đạt mức trung bình 66 triệu đồng/m2, tăng 1% so với quý trước. Loại hình biệt thự, nhà phố tại TP.HCM cũng ghi nhận giá sơ cấp tăng gần 30% so với quý trước và gấp đôi so với cùng kỳ năm 2021, đạt mức trung bình 293 triệu đồng/m2.
Không chỉ là trong quý 3 mà cả các quý tới đây, giá BĐS sẽ vẫn duy trì đà tăng. Có rất nhiều yếu tố sẽ khiến giá nhà khó lòng đi xuống, từ việc giá đất, giá vật liệu xây dựng đã tăng rất cao so với các năm trước, chi phí phát triển dự án, nhân công gia tăng buộc các chủ đầu tư có dự án triển khai phải tính toán lại giá sản phẩm bán ra thị trường để cân bằng ngân sách. Ngoài ra, thời gian thẩm định pháp lý và hoàn thiện hồ sơ cấp phép dự án kéo dài cũng làm ngân sách dự án bị dội lên, khiến các dự án mở bán sau dù khó lòng đưa ra mức giá thấp hơn các dự án cùng phân khúc trước đó.
Việc giá bán căn hộ và nhà liền thổ liên tục tăng cao cũng ít nhiều có sự tác động đến thanh khoản của thị trường nhưng không phải là nguyên nhân gây ảnh hưởng mạnh đến quyết định của người mua nhà. Tác động lớn nhất vẫn là yếu tố tâm lý của người mua. Người mua có xu hướng thận trọng khi xuống tiền trong giai đoạn tín dụng khó khăn. Bên cạnh đó, không ít nhà đầu tư nuôi kỳ vọng thị trường thời gian tới sẽ có những chuyển biến mới nên giữ tâm lý quan sát, phòng thủ thay vì tham gia thị trường lúc này.
Hơn 2 năm qua chúng ta thấy giá nhà có xu hướng tăng mạnh, nhưng nguyên nhân chủ yếu là do nguồn cung chào bán giai đoạn này tập trung vào loại hình cao cấp, hạng sang kéo giá bán trung bình toàn thị trường tăng lên. Đây là động thái mang tính cục bộ và không đại diện cho giá nhà trên toàn thị trường hiện tại. Trong năm 2023, dự kiến sẽ có nhiều hơn những dự án thuộc phân khúc trung cấp, bình dân triển khai ra thị trường. Điều này sẽ giúp cân bằng giá nhà và giúp lượng lớn người có nhu cầu mua ở thực tiếp cận với nguồn cung phù hợp hơn. Cũng cần nhìn nhận khách quan, dù giá nhà đang tăng khá cao nhưng tầng lớp thu nhập trung lưu của Việt Nam cũng đang trên đà phát triển. Thu nhập của người Việt có sự cải thiện rõ ràng qua từng năm cùng với nhu cầu mua nhà và đầu tư bất động sản tại Việt Nam vẫn còn rất lớn. Đây sẽ là động lực giúp cho thị trường BĐS phát triển bền vững hơn sau này.
Thị trường sẽ vẫn đối mặt với nhiều thách thức. Chính sách kiểm soát chặt chẽ tín dụng đối với các lĩnh vực rủi ro như bất động sản, và việc ngân hàng nhà nước tăng lãi suất điều hành sẽ làm hai dòng vốn quan trọng vào bất động sản là tín dụng ngân hàng và trái phiếu gặp phải hạn chế. Lãi suất tăng, trái phiếu doanh nghiệp khó khăn sẽ làm sâu hơn cơn khát vốn kéo dài chưa có giải pháp hiện tại. Bên cạnh đó, việc chi phí kinh doanh, chi phí vốn tăng cao hơn cùng tâm lý thắt chặt chi tiêu, trong đó có chi tiêu và đầu tư cho bất động sản của người tiêu dùng cũng là khó khăn mà thị trường BĐS cuối năm phải đối mặt. Tuy nhiên dòng vốn FDI lại đang là điểm sáng cho nền kinh tế nói chung và bất động sản nói riêng. Số liệu mới nhất từ Cục Đầu tư nước ngoài cho thấy, 9 tháng đầu năm 2022, lượng vốn FDI đã giải ngân đạt 15,4 tỷ USD, tăng 16,2% so với cùng kỳ năm 2021. Trong đó lĩnh vực BĐS đứng thứ 2 với trên 3,5 tỷ USD, con số này tăng gần gấp đôi so với 9 tháng cùng kỳ năm 2021.
Mặc dù dự báo tăng trưởng GDP toàn cầu giảm, Việt Nam vẫn được đánh giá rất khả quan. Trong 9 tháng năm 2022, GDP tăng 8,83%, hoạt động sản xuất kinh doanh dần lấy lại đà tăng trưởng, chính sách phục hồi và phát triển kinh tế xã hội của Chính phủ đã phát huy hiệu quả. Lạm phát được kiểm soát tốt, thuộc nhóm các nước có mức tăng lạm phát thấp so với mặt bằng chung. Chính phủ cũng đang đẩy nhanh triển khai nhiều dự án hạ tầng, kiểm soát vốn, thuế chuyển nhượng BĐS, hạn chế phân lô tách thửa và chú trọng vào phát triển sản phẩm nhà ở xã hội,... các yếu tố này đã và sẽ giúp thị trường có nhiều động lực tăng trưởng bền vững hơn trong thời gian tới.
SƯU TẦM.
