23/02/2024
👉 Năm 2024, Luật Đất đai hứa hẹn mang đến những thay đổi đáng chú ý, đặc biệt là trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đối với các chủ sở hữu đất, điều này không chỉ là vấn đề về quyền lợi mà còn là cơ hội để khẳng định và chứng minh sự sở hữu đất của mình trước pháp luật và xã hội.
👉 Việc có được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không chỉ mang lại sự an tâm về việc bảo vệ quyền lợi tài sản mà còn tạo ra cơ sở pháp lý vững chắc cho các hoạt động liên quan đến tài sản đó. Đồng thời, nó cũng là bước quan trọng để tạo ra một cơ sở vững chắc cho việc thực hiện các giao dịch bất động sản trong tương lai.
👉 Vì vậy, trong bối cảnh Luật Đất đai 2024 sắp được thực thi, việc nhanh chóng thực hiện thủ tục để lập giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không chỉ là một nhiệm vụ pháp lý mà còn là biện pháp cần thiết để bảo vệ và khẳng định đúng đắn vị thế của bạn trong xã hội và trước pháp luật.
1. Bãi bỏ khung giá đất, ban hành Bảng giá đất mới từ 01/01/2026
1.1 Bãi bỏ khung giá đất
- Luật Đất đai 2024 đã bãi bỏ quy định về khung giá đất so với Luật Đất đai 2013.
- Khung giá đất theo quy định của Luật Đất đai 2013 là mức giá được Chính phủ thiết lập và cập nhật mỗi 5 năm một lần. Theo đó, ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố sử dụng khung giá này để xác định và công bố bảng giá đất ở từng địa phương. Tuy nhiên, trên thực tế, thị trường đất đai hiện đang hoạt động theo cơ chế 2 giá. Một là giá đất theo quy định của Nhà nước, được sử dụng cho việc tính thuế và đền bù giải phóng mặt bằng. Giá đất thứ hai, gọi là giá trên thị trường, thường cao hơn nhiều so với khung giá do Nhà nước quy định.
- Với việc thực hiện Nghị quyết 18/NQ-TW năm 2022 và sự thống nhất giữa các cơ quan, Luật Đất đai 2024 đã loại bỏ khung giá đất và thay vào đó, thiết lập việc xây dựng bảng giá đất hằng năm. Bỏ khung giá đất có nghĩa là không còn áp dụng mức giá tối thiểu và tối đa cho từng loại đất như trước. Thay vào đó, trước khi công bố bảng giá đất của từng địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ dựa vào nguyên tắc, phương pháp định giá đất, các quy chuẩn và sự biến động về giá đất trên thị trường để xác định giá đất.
1.2. Ban hành Bảng giá đất mới từ 01/01/2026
- Từ ngày 01/01/2026, sẽ có Bảng giá đất mới được công bố và điều chỉnh hàng năm (nếu cần) thay vì theo chu kỳ 5 năm một lần như quy định tại Điều 114 của Luật Đất đai năm 2013. Bảng giá đất hiện hành sẽ tiếp tục áp dụng cho đến ngày 31/12/2025. Trong trường hợp cần thiết, các tỉnh, thành phố có thể điều chỉnh Bảng giá đất theo quy định mới nhằm phản ánh chính xác thực tế giá đất tại địa phương.
- Ngoài ra, theo Luật Đất đai 2024, việc xác định giá đất phải tuân thủ nguyên tắc của thị trường, thay vì dựa vào mức giá đất tối thiểu - tối đa như hiện nay do Chính phủ quy định.
- Bảng giá đất mới sẽ được áp dụng trong các trường hợp sau:
+ Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân; chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân;
+ Tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm, trừ trường hợp cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất;
+ Tính thuế sử dụng đất;
+ Tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân;
+ Tính lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;
+ Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;
+ Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý, sử dụng đất đai;
+ Làm căn cứ tính giá trị quyền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;
+ Tính giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp thửa đất, khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng;
+ Tính tiền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân;
+ Tính tiền sử dụng đất đối với trường hợp bán nhà ở thuộc tài sản công.
- Bảng giá đất mới sẽ được xây dựng theo từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn nếu khu vực đó có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất.
2. Đất không có giấy tờ trước ngày 01/7/2014 được cấp Sổ đỏ
Theo Điều 138 Khoản 3 của Luật Đất đai 2024, các hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2014 mà không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất có thể được cấp Sổ đỏ nếu thỏa mãn các điều kiện sau:
+ Không vi phạm các quy định pháp luật về đất đai;
+ Không thuộc các trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền;
+ Được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là không có tranh chấp.
Theo quy định này, Luật Đất đai 2024 đã kéo dài thời gian mở rộng cho việc cấp Sổ đỏ cho đất không có giấy tờ sử dụng thêm 10 năm, từ ngày 01/7/2004 đến ngày 01/7/2014. Điều này có nghĩa là, kể từ năm 2025, cơ hội cho việc cấp Sổ đỏ cho đất không có giấy tờ sử dụng trước ngày 01/7/2014 sẽ được tăng cường.
3. Đất cấp sai thẩm quyền sau 2014 sẽ được cấp Sổ đỏ
Đất được giao không đúng thẩm quyền cho hộ gia đình, cá nhân từ ngày 01/7/2014 - trước ngày 01/01/ đáp ứng các điều sau theo quy định tại khoản 4 Điều 140 Luật Đất đai 2024 thì được cấp Sổ đỏ:
- Nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp;
- Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất;
- Người sử dụng đất có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất.
=> Từ năm 2025 - khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, đất cấp sai thẩm quyền sau ngày 01/7/2014 - trước ngày 01/01/2025 sẽ được cấp Sổ đỏ nếu đáp ứng đủ các điều kiện nêu trên.
4. 32 trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế
- Theo điều mới được bổ sung trong Luật Đất đai 2024, Điều 79 cụ thể hóa 31 trường hợp mà Nhà nước có thể "thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng". Đồng thời, tại Khoản 32 của Điều 79, quy định "32. Trường hợp thu hồi đất để thực hiện dự án, công trình vì lợi ích quốc gia, công cộng không nằm trong các trường hợp quy định từ Khoản 1 đến Khoản 31 của Điều này, Quốc hội sẽ sửa đổi, bổ sung các trường hợp thu hồi đất của Điều này", nhằm đảm bảo sự công khai, minh bạch, dễ giám sát và khắc phục tình trạng trước đây khi một số địa phương thu hồi đất một cách không kiểm soát.
- Do đó, tại Điều 79 của Luật Đất đai 2024, Nhà nước được quyền thu hồi đất khi cần thiết để thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, nhằm tận dụng tối đa nguồn lực đất đai, nâng cao hiệu quả sử dụng đất, phát triển hạ tầng kinh tế - xã hội theo hướng hiện đại, thực hiện các chính sách an sinh xã hội, bảo vệ môi trường và bảo tồn di sản văn hóa trong các trường hợp sau:
(1) Xây dựng công trình giao thông, bao gồm: đường ô tô cao tốc, đường ô tô, đường trong đô thị, đường nông thôn kể cả đường tránh, đường cứu nạn và đường trên đồng ruộng phục vụ nhu cầu đi lại chung của mọi người, điểm dừng xe, điểm đón trả khách, trạm thu phí giao thông, công trình kho bãi, nhà để xe ô tô; bến phà, bến xe, trạm dừng nghỉ; các loại hình đường sắt; nhà ga đường sắt; các loại cầu, hầm phục vụ giao thông; công trình đường thủy nội địa, công trình hàng hải; công trình hàng không; tuyến cáp treo và nhà ga cáp treo; cảng cá, cảng cạn; các công trình trụ sở, văn phòng, cơ sở kinh doanh dịch vụ trong ga, cảng, bến xe; hành lang bảo vệ an toàn công trình giao thông mà phải thu hồi đất để lưu không; các kết cấu khác phục vụ giao thông vận tải;
(2) Xây dựng công trình thủy lợi, bao gồm: đê điều, kè, cống, đập, tràn xả lũ, hồ chứa nước, đường hầm thủy công, hệ thống cấp nước, thoát nước, tưới nước, tiêu nước kể cả hành lang bảo vệ công trình thủy lợi mà phải sử dụng đất; công trình thủy lợi đầu mối kể cả nhà làm việc, nhà kho, cơ sở sản xuất, sửa chữa, bảo dưỡng công trình thủy lợi thuộc phạm vi công trình thủy lợi;
(3) Xây dựng công trình cấp nước, thoát nước, bao gồm: nhà máy nước; trạm bơm nước; bể, tháp chứa nước; tuyến ống cấp nước, thoát nước; hồ điều hòa; công trình xử lý nước, bùn, bùn cặn kể cả nhà làm việc, nhà kho, cơ sở sản xuất, sửa chữa, bảo dưỡng công trình cấp nước, thoát nước;
(4) Xây dựng công trình xử lý chất thải, bao gồm: trạm trung chuyển; bãi chôn lấp rác; khu liên hợp xử lý, khu xử lý, cơ sở xử lý chất thải, chất thải nguy hại kể cả nhà làm việc, nhà kho, cơ sở sản xuất, sửa chữa, bảo dưỡng công trình xử lý chất thải;
(5) Xây dựng công trình năng lượng, chiếu sáng công cộng, bao gồm: nhà máy điện và công trình phụ trợ của nhà máy điện; công trình đập, kè, hồ chứa nước, đường dẫn nước phục vụ cho nhà máy thủy điện; hệ thống đường dây truyền tải điện và trạm biến áp; công trình kinh doanh dịch vụ, sửa chữa, bảo dưỡng thuộc phạm vi nhà máy điện; hệ thống chiếu sáng công cộng;
(6) Xây dựng công trình dầu khí, bao gồm: giàn khai thác, công trình phục vụ khai thác, xử lý dầu khí, nhà máy lọc hóa dầu, nhà máy chế biến khí, nhà máy sản xuất nhiên liệu sinh học; kho chứa dầu thô, kho chứa, trạm bơm xăng, dầu, khí, hệ thống đường ống dẫn, hành lang bảo vệ an toàn công trình để bảo đảm an toàn kỹ thuật; công trình kinh doanh dịch vụ, sửa chữa, bảo dưỡng thuộc phạm vi công trình phục vụ khai thác, xử lý dầu, khí, nhà máy lọc hóa dầu, nhà máy chế biến khí, nhà máy sản xuất nhiên liệu sinh học;
(7) Xây dựng công trình hạ tầng bưu chính, viễn thông, công nghệ thông tin, bao gồm: nhà, trạm, cột ăng ten, cột treo cáp, cống, bể, ống cấp, hào, tuy nen kỹ thuật và công trình hạ tầng kỹ thuật liên quan khác để lắp đặt thiết bị phục vụ viễn thông và thiết bị được lắp đặt vào đó để phục vụ viễn thông; trung tâm dữ liệu; kể cả hành lang bảo vệ an toàn các công trình để bảo đảm an toàn kỹ thuật mà không được sử dụng vào mục đích khác; hệ thống cơ sở khai thác bưu gửi và điểm phục vụ bưu chính; điểm bưu điện - văn hoá xã; công trình kinh doanh dịch vụ, sửa chữa, bảo dưỡng thuộc phạm vi công trình bưu chính, viễn thông, công nghệ thông tin;
(8 ) Xây dựng chợ dân sinh, chợ đầu mối;
(9) Xây dựng công trình tín ngưỡng, bao gồm: đình, đền, am, miếu và công trình tín ngưỡng hợp pháp khác;
(10) Xây dựng công trình tôn giáo, bao gồm: trụ sở của tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc; chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh đường, thánh thất; trường đào tạo người chuyên hoạt động tôn giáo; tượng đài, bia, tháp và công trình tôn giáo hợp pháp khác;
(11) Xây dựng khu vui chơi, giải trí công cộng, sinh hoạt cộng đồng, bao gồm: công viên, vườn hoa, bãi tắm và khu vực dành cho vui chơi giải trí công cộng khác; công trình hội họp và hoạt động khác phù hợp với phong tục, tập quán của cộng đồng dân cư ở địa phương;
(12) Xây dựng trụ sở cơ quan Đảng Cộng sản Việt Nam, cơ quan nhà nước, Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội và tổ chức khác thành lập theo quy định của pháp luật được Nhà nước giao nhiệm vụ, hỗ trợ kinh phí hoạt động thường xuyên;
(13) Xây dựng trụ sở hoặc văn phòng đại diện của các đơn vị sự nghiệp công lập trực thuộc cơ quan Đảng Cộng sản Việt Nam, cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị - xã hội;
(14) Xây dựng cơ sở văn hoá, di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh, bao gồm: trung tâm hội nghị, nhà hát, nhà văn hóa, trung tâm văn hóa, cung văn hóa, câu lạc bộ, rạp chiếu phim, rạp xiếc; công trình di tích; công trình có tính biểu trưng, nghệ thuật, cung thiếu nhi, nhà thiếu nhi, trung tâm hoạt động thanh thiếu nhi, nhà bảo tàng, nhà triển lãm, thư viện, cơ sở sáng tác văn học, cơ sở sáng tác nghệ thuật, nhà trưng bày tác phẩm nghệ thuật, trụ sở của đoàn nghệ thuật; công trình mở rộng, cải tạo, tu bổ, phục hồi, phát huy giá trị di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh đã được xếp hạng hoặc được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đưa vào danh mục kiểm kê di tích theo quy định của pháp luật về di sản văn hóa; cơ sở văn hoá khác do Nhà nước thành lập hoặc cho phép hoạt động;
(15) Xây dựng cơ sở y tế, cơ sở dịch vụ xã hội được Nhà nước thành lập hoặc cho phép hoạt động, bao gồm: cơ sở y tế (cơ sở khám bệnh, chữa bệnh; cơ sở phục hồi chức năng; cơ sở y tế dự phòng; cơ sở dân số; cơ sở kiểm nghiệm; cơ sở kiểm chuẩn, kiểm định; cơ sở giám định y khoa; cơ sở giám định pháp y; cơ sở sản xuất thuốc; cơ sở sản xuất thiết bị y tế); trung tâm cung cấp dịch vụ công tác xã hội, cơ sở bảo trợ xã hội; trung tâm chữa bệnh, giáo dục, lao động xã hội; trung tâm điều dưỡng người có công; cơ sở trợ giúp trẻ em; cơ sở tham vấn, tư vấn chăm sóc người cao tuổi, người khuyết tật, trẻ em có hoàn cảnh đặc biệt, người nhiễm HIV/AIDS, người tâm thần; cơ sở cai nghiện ma túy; cơ sở nuôi dưỡng người già, trẻ em có hoàn cảnh đặc biệt;
(16) Xây dựng cơ sở giáo dục, đào tạo được Nhà nước thành lập hoặc cho phép hoạt động, bao gồm: nhà trẻ, trường mẫu giáo, trường mầm non, cơ sở giáo dục phổ thông, cơ sở giáo dục thường xuyên, trường chuyên biệt, cơ sở giáo dục đại học, cơ sở giáo dục nghề nghiệp;
(17) Xây dựng cơ sở thể dục, thể thao do Nhà nước thành lập hoặc cho phép hoạt động, bao gồm: khu liên hợp thể thao, trung tâm đào tạo, huấn luyện vận động viên thể thao; sân vận động, cơ sở thi đấu, tập luyện các môn thể thao;
(18) Xây dựng cơ sở khoa học và công nghệ do Nhà nước thành lập hoặc cho phép hoạt động, bao gồm: tổ chức nghiên cứu, phát triển, dịch vụ khoa học và công nghệ; tổ chức hỗ trợ khởi nghiệp đổi mới sáng tạo; cơ sở ươm tạo công nghệ, cơ sở ươm tạo doanh nghiệp khoa học và công nghệ; công viên khoa học, công nghệ; bảo tàng khoa học; hệ thống chuẩn đo lường;
(19) Xây dựng cơ sở ngoại giao, bao gồm: trụ sở của các đại sứ quán, lãnh sự quán, văn phòng đại diện của các tổ chức ngoại giao nước ngoài, các tổ chức phi Chính phủ có chức năng ngoại giao; cơ sở ngoại giao đoàn do Nhà nước quản lý;
(20) Xây dựng công trình sự nghiệp về xử lý môi trường, bảo tồn đa dạng sinh học, khí tượng, thủy văn, đăng kiểm, kiểm dịch động vật, thực vật;
(21) Thực hiện dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, trừ trường hợp thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất; dự án nhà ở công vụ; dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, trừ trường hợp chủ sở hữu nhà chung cư thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho chủ đầu tư để thực hiện dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở; dự án tái định cư;
(22) Thực hiện dự án khu công nghiệp, cụm công nghiệp; khu công nghệ cao; khu nông nghiệp ứng dụng công nghệ cao; khu công nghệ thông tin tập trung; khu lâm nghiệp ứng dụng công nghệ cao; khu phi thuế quan trong khu kinh tế;...
5. Thêm nhiều trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất
- Luật Đất đai 2024 đã bổ sung thêm một số trường hợp được miễn sử dụng đất từ ngày 01/01/2025 như:
- Đất để làm bãi đỗ xe, xưởng bảo dưỡng phục vụ hoạt động vận tải hành khách công cộng; đất xây dựng công trình trên mặt đất phục vụ cho việc vận hành, khai thác sử dụng công trình ngầm.
Sử dụng đất xây dựng kết cấu hạ tầng đường sắt chuyên dùng; đất xây dựng công trình công nghiệp đường sắt; đất xây dựng công trình phụ trợ khác trực tiếp phục vụ công tác chạy tàu, đón tiễn hành khách, xếp dỡ hàng hóa của đường sắt.
- Đất được sử dụng để xây dựng các công trình cấp nước sạch, thoát nước, và xử lý nước thải tại cả khu vực đô thị và nông thôn. Chúng tôi cũng cung cấp đất không thuộc vào mục đất quốc phòng, an ninh để phục vụ cho mục đích của doanh nghiệp quân đội và công an.
- Trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất liên quan đến nhà ở của hộ gia đình hoặc cá nhân và họ không có điều kiện để được bồi thường bằng đất ở khác trong địa bàn, chúng tôi sẽ hỗ trợ họ với việc di chuyển chỗ ở.
- Tuân theo Luật Đất đai và cung cấp các khoản hỗ trợ như: ổn định đời sống và sản xuất, đào tạo nghề nghiệp và tìm kiếm việc làm đối với trường hợp thu hồi đất nông nghiệp; hỗ trợ tái định cư đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài; hỗ trợ di dời vật nuôi và tháo dỡ các công trình xây dựng khi giấy phép xây dựng đã hết hạn vào thời điểm thu hồi đất."
6. Đa dạng các hình thức bồi thường cho người dân bị thu hồi đất
- Theo quy định tại khoản 2 Điều 91 Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2025) quy định như sau:
“Nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất,...
2. Việc bồi thường về đất được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, trường hợp không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Trường hợp người có đất thu hồi được bồi thường bằng đất, bằng nhà ở mà có nhu cầu được bồi thường bằng tiền thì được bồi thường bằng tiền theo nguyện vọng đã đăng ký khi lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
Đối với người có đất thu hồi nếu có nhu cầu và địa phương có điều kiện về quỹ đất, quỹ nhà ở thì được xem xét bồi thường bằng đất khác mục đích sử dụng với loại đất thu hồi hoặc nhà ở…”
- Như vậy, hiện nay có thể thấy việc bồi thường đối với đất có thể được thực hiện qua 1 trong 02 hình thức sau đây:
+ Giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất bị thu hồi;
+ Bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất bị thu hồi (trong trường hợp không có đất để bồi thường).
- Tuy nhiên, từ năm 2025, Luật Đất đai 2024 đã mở rộng thêm 02 hình thức bồi thường khác về đất, chi tiết như sau:
+ Bồi thường bằng đất có mục đích sử dụng khác với loại đất bị thu hồi;
+ Bồi thường bằng nhà ở.
Lưu ý: đối với trường hợp người sở hữu đất bị thu hồi nhưng muốn được bồi thường bằng tiền, họ có thể được bồi thường theo nguyện vọng đã đăng ký khi lập phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
7. Chỉ được thu hồi đất khi đã bàn giao nhà ở tái định cư
- Đây là một trong những điểm mới của Luật Đất đai 2024 liên quan đến bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- Theo đó, Điều 91 Luật Đất đai 2024 quy định:
+ Việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, minh bạch, lập thời và đúng quy định của pháp luật; vì lợi ích chung, sự phát triển bền vững, văn minh và hiện đại của cộng đồng, của địa phương; quan tâm đến đối tượng chính sách xã hội, đối tượng trực tiếp sản xuất nông nghiệp.
+ Việc bồi thường về đất được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, trường hợp không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
+ Trường hợp người có đất thu hồi được bồi thường bằng đất, bằng nhà ở mà có nhu cầu được bồi thường bằng tiền thì được bồi thường bằng tiền theo nguyện vọng đã đăng ký khi lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
+ Đối với người có đất thu hồi nếu có nhu cầu và địa phương có điều kiện về quỹ đất, quỹ nhà ở thì được xem xét bồi thường bằng đất khác mục đích sử dụng với loại đất thu hồi hoặc bằng nhà ở.
+ Chủ sở hữu tài sản theo quy định của pháp luật dân sự mà bị thiệt hại về tài sản thì được bồi thường thiệt hại; chủ cơ sở sản xuất, kinh doanh phải ngừng sản xuất, kinh doanh do Nhà nước thu hồi đất thì được xem xét hỗ trợ.
+ Nhà nước có trách nhiệm hỗ trợ cho người có đất thu hồi, chủ sở hữu tài sản để tạo điều kiện cho người có đất thu hồi, chủ sở hữu tài sản có việc làm, có thu nhập, ổn định đời sống, sản xuất.
+ Khu tái định cư phải hoàn thiện các điều kiện về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ theo quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; đồng thời phải phù hợp với truyền thống văn hóa, phong tục, tập quán của cộng đồng dân cư nơi có đất thu hồi. Khu tái định cư có thể bố trí cho một hoặc nhiều dự án.
+ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm tổ chức lập và thực hiện dự án tái định cư để bảo đảm chủ động trong việc bố trí tái định cư cho người có đất thu hồi. Việc phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và việc bố trí tái định cư phải được hoàn thành trước khi có quyết định thu hồi đất.
+ Khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại Điều 78 và Điều 79 Luật Đất đai 2024 mà phần diện tích còn lại của thửa đất sau khi thu hồi nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về diện tích tối thiểu tại khoản 2 Điều 220 Luật Đất đai 2024, nếu người sử dụng đất đồng ý thu hồi đất thì Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất và thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ, quản lý diện tích đất này theo quy định của pháp luật.
+ Kinh phí bồi thường, hỗ trợ trong trường hợp thu hồi đất theo quy định nêu trên được tính vào kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của dự án đầu tư.
=> Như vậy, theo quy định nêu trên, từ ngày 01/01/2025, về nguyên tắc, việc tái định cư phải thực hiện trước mới được thu hồi đất
8. Bổ sung thêm khoản hỗ trợ cho người dân bị thu hồi đất
- Ngoài các khoản hỗ trợ như quy định hiện hành, Luật Đất đai 2024 bổ sung thêm các khoản hỗ trợ khác được quy định tại Điều 108:
+ Hỗ trợ di dời vật nuôi;
+ Hỗ trợ để tháo dỡ, phá dỡ, di dời tài sản gắn liền với đất là phần công trình xây dựng theo giấy phép xây dựng có thời hạn theo pháp luật về xây dựng mà đến thời điểm thu hồi đất giấy phép đã hết thời hạn.
9. Tiền thuê đất hằng năm được áp dụng ổn định cho chu kỳ 5 năm
Căn cứ quy định tại khoản 2 Điều 153 Luật Đất đai số 31/2024/QH15:
- Tiền thuê đất hằng năm được áp dụng ổn định cho chu kỳ 05 năm tính từ thời điểm Nhà nước quyết định cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất gắn với việc chuyển sang hình thức Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm.
- Tiền thuê đất cho chu kỳ tiếp theo được tính căn cứ vào bảng giá đất của năm xác định tiền thuê đất tiếp theo. Trường hợp tiền thuê đất tăng so với chu kỳ trước thì tiền thuê đất phải nộp được điều chỉnh nhưng không quá tỷ lệ do Chính phủ quy định cho từng giai đoạn.
- Tỷ lệ điều chỉnh do Chính phủ quy định cho từng giai đoạn không quá tổng chỉ số giá tiêu dùng (CPI) hằng năm cả nước của giai đoạn 05 năm trước đó.
- Tiền thuê đất hằng năm được áp dụng ổn định cho một chu kỳ 5 năm có nghĩa là khoản tiền bạn phải trả cho việc thuê đất sẽ không thay đổi trong suốt 5 năm. Điều này thường được quy định trong hợp đồng thuê đất giữa bên cho thuê và bên thuê. Cách tiếp cận này giúp bên thuê có thể dự đoán được chi phí thuê đất của mình trong tương lai và giảm bớt gánh nặng tài chính do sự biến động của thị trường bất động sản.
=> Tuy nhiên, cũng cần lưu ý rằng các điều khoản cụ thể của hợp đồng có thể khác nhau tùy thuộc vào thỏa thuận giữa hai bên. Ví dụ, một số hợp đồng có thể bao gồm các điều khoản cho phép điều chỉnh tiền thuê dựa trên các yếu tố nhất định, như lạm phát hoặc thay đổi về giá trị thị trường của bất động sản. Để hiểu rõ về các điều khoản và điều kiện áp dụng, bạn nên tham khảo hợp đồng thuê đất hoặc tìm kiếm sự tư vấn từ một chuyên gia pháp lý.
10. Đang thuê đất trả tiền 1 lần có thể chuyển sang trả hằng năm
- Theo quy định tại Khoản 2 của Điều 30 trong Luật số 31/2024/QH15, Tổ chức kinh tế, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài đang được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê được lựa chọn chuyển sang thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm. Tiền thuê đất đã nộp được khấu trừ vào tiền thuê đất hằng năm phải nộp theo quy định của Chính phủ.
- Hiện tại, Luật Đất đai năm 2013 chỉ quy định rằng các doanh nghiệp và cá nhân có thể chuyển từ việc trả tiền thuê đất hàng năm sang việc trả một lần cho toàn bộ thời gian thuê và không có quy định nào về quyền lựa chọn ngược lại.
- Việc trả tiền thuê đất hàng năm giúp bên thuê giảm bớt gánh nặng tài chính ban đầu lớn, do không phải chi trả một khoản tiền lớn một lần. Điều này tạo điều kiện cho việc quản lý dòng tiền hiệu quả hơn và có thể tái đầu tư vốn vào các hoạt động sản xuất, kinh doanh khác.
11. Cho phép người không trực tiếp sản xuất nông nghiệp, doanh nghiệp được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa
- Hiện tại, theo quy định tại Khoản 3 của Điều 191 trong Luật Đất đai năm 2013, hộ gia đình và cá nhân không trực tiếp tham gia vào sản xuất nông nghiệp không được phép nhận chuyển nhượng hoặc nhận tặng quyền sử dụng đất trồng lúa.
- Tuy nhiên, trong Luật Đất đai năm 2024, không còn quy định nào tương tự như vậy tại Khoản 8 của Điều 45.
- Do đó, từ ngày 01/01/2025, người không trực tiếp tham gia vào sản xuất nông nghiệp được cho phép nhận chuyển nhượng hoặc nhận tặng quyền sử dụng đất trồng lúa. Tuy nhiên, nếu việc chuyển nhượng hoặc tặng quá hạn mức (trên 03 ha đối với tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thuộc khu vực Đông Nam Bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long; trên 02 ha đối với tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương khác), họ phải thực hiện các biện pháp sau:
+ Thành lập tổ chức kinh tế;
+ Có phương án sử dụng đất trồng lúa được UBND cấp huyện phê duyệt.
- Bên cạnh đó, doanh nghiệp cũng được phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, thay vì bị cấm như hiện nay.
12. Được thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất ở để làm nhà ở thương mại
- Theo Điều 127 của Luật Đất đai năm 2024, trong trường hợp sử dụng đất cho việc thực hiện dự án nhà ở thương mại, chỉ được phép thỏa thuận về việc nhận quyền sử dụng đất ở.
- Do đó, đối với hộ gia đình hoặc cá nhân sử dụng đất mà chưa có Sổ đỏ hoặc Sổ hồng, họ có thể thực hiện các thủ tục như chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thỏa thuận quyền sử dụng đất cho việc thực hiện dự án.
- Trong trường hợp nhà đầu tư đã nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhưng đến thời điểm hết hạn sử dụng đất mà vẫn chưa hoàn thành các thủ tục liên quan đến đất đai cho việc thực hiện dự án, họ được phép tiếp tục thực hiện các thủ tục để triển khai dự án mà không cần phải gia hạn.
13. Bỏ đối tượng hộ gia đình sử dụng đất từ 01/01/2025
- Luật Đất đai 2024 của Việt Nam đã thực hiện một thay đổi quan trọng liên quan đến đối tượng sử dụng đất, bằng cách bỏ đi đối tượng hộ gia đình sử dụng đất từ ngày 01/01/2025. Điều này dựa vào quy định tại khoản 25 Điều 3 của Luật, nhằm đơn giản hóa quy định và thủ tục liên quan đến quyền sử dụng đất, cũng như giảm thiểu những rắc rối pháp lý và tranh chấp đất đai có thể phát sinh từ việc xác định các thành viên trong hộ gia đình. Theo đó: “Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành”
- Trong Luật Đất đai năm 2024, không còn sự nhắc đến hộ gia đình trong số các đối tượng sử dụng đất, như đã quy định tại Điều 4. Điều này ngụ ý rằng chỉ các hộ gia đình đã sử dụng đất trước khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực mới được công nhận.
- Từ ngày 01/01/2025, hộ gia đình sử dụng đất sẽ không được thực hiện các hoạt động như giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất theo tư cách là hộ gia đình sử dụng đất. Luật mới đã có các quy định về việc chuyển giao quyền sử dụng đất của hộ gia đình tại Điều 259.
- Ngoài ra, theo Khoản 4 của Điều 256 trong Luật Đất đai năm 2024, những hộ gia đình đã có Sổ đất trước khi Luật này có hiệu lực sẽ được cấp đổi, cho phép ghi tên tất cả các thành viên trong hộ nếu họ có nhu cầu.
- Thay đổi này có thể được xem là một phần của nỗ lực nhằm hiện đại hóa và cải thiện hệ thống quản lý đất đai tại Việt Nam, giúp cho việc giao đất, cho thuê đất và quản lý quyền sử dụng đất trở nên minh bạch và hiệu quả hơn. Việc bỏ đi đối tượng hộ gia đình sử dụng đất cũng nhằm mục đích đảm bảo quyền lợi cá nhân trong việc sở hữu và sử dụng đất, giảm thiểu những vấn đề phức tạp liên quan đến quyền sở hữu chung và quản lý đất đai trong gia đình.
=> Đây là một bước đi đáng chú ý trong việc cải cách chính sách đất đai tại Việt Nam, hướng tới việc tạo lập một môi trường pháp lý vững chắc, thúc đẩy sự phát triển bền vững và hỗ trợ tích cực cho sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.
14. Tăng hạn mức nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp
- Khoản 1 Điều 177 Luật Đất đai 2024 quy định: “Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân không quá 15 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của cá nhân đối với mỗi loại đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 176 của Luật này”.
- Sự thay đổi trong hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, theo Luật Đất đai 2024 của Việt Nam, là một bước tiến quan trọng hướng tới việc khuyến khích và tạo điều kiện cho sự phát triển của nông nghiệp hiện đại và bền vững. Trước khi sửa đổi, hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp bị giới hạn ở mức 10 lần hạn mức giao đất nông nghiệp đối với mỗi loại đất. Tuy nhiên, với Luật Đất đai 2024, hạn mức này đã được nâng lên thành 15 lần, mở ra cơ hội lớn cho việc tích tụ và tập trung đất đai, đồng thời khuyến khích đầu tư vào nông nghiệp.
- Sự tăng hạn mức này phản ánh sự nhận thức sâu sắc của chính phủ về tầm quan trọng của việc tạo điều kiện cho sự phát triển của nông nghiệp thông qua việc tích tụ đất đai. Việc tích tụ đất đai giúp tạo ra các trang trại lớn, từ đó có thể áp dụng công nghệ cao, cải tiến quy trình sản xuất, nâng cao năng suất và chất lượng sản phẩm nông nghiệp, góp phần vào sự phát triển kinh tế của đất nước và cải thiện đời sống của người nông dân.
- Bên cạnh việc tăng hạn mức, Luật Đất đai 2024 cũng đưa ra những quy định chi tiết và rõ ràng về thủ tục nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhằm đảm bảo tính minh bạch và công bằng, phòng tránh tình trạng lợi dụng quy định để thực hiện các hoạt động pháp luật không hợp lệ liên quan đến đất đai. Luật cũng nhấn mạnh việc bảo vệ quyền lợi của người nông dân, đảm bảo họ có thể tiếp cận được thông tin, được tư vấn và hỗ trợ trong quá trình chuyển nhượng đất đai, từ đó tạo điều kiện cho họ tham gia vào quá trình phát triển nông nghiệp một cách hiệu quả và bền vững.
- Qua đó, việc tăng hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp trong Luật Đất đai 2024 không chỉ là một biện pháp nhằm thúc đẩy sự phát triển của nông nghiệp Việt Nam mà còn là một phần trong chiến lược tổng thể nhằm nâng cao vị thế của nông nghiệp Việt Nam trên thị trường quốc tế, hướng tới một nền nông nghiệp hiện đại, bền vững, và có khả năng cạnh tranh cao
15. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mở rộng quyền sử dụng đất
- Luật Đất đai 2024 của Việt Nam đã đánh dấu một bước ngoặt quan trọng trong việc mở rộng quyền sử dụng đất cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Sự thay đổi này nhằm khuyến khích và tạo điều kiện thuận lợi hơn cho công dân Việt Nam định cư ở nước ngoài tham gia vào các hoạt động kinh tế, đầu tư tại Việt Nam, đồng thời thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản và kinh tế đất nước
- Trước Luật Đất đai 2024, quyền sử dụng đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài tại Việt Nam còn nhiều hạn chế, gây khó khăn trong việc đầu tư và sở hữu bất động sản. Tuy nhiên, với sự ra đời của Luật mới, những hạn chế này đã được nới lỏng, mở ra cơ hội mới cho người Việt ở nước ngoài.
- Cụ thể, theo khoản 3 Điều 4 của Luật Đất đai 2024, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà vẫn giữ quốc tịch Việt Nam sẽ được xem xét là công dân Việt Nam trong các giao dịch quyền sử dụng đất. Điều này có nghĩa là họ sẽ được hưởng các quyền lợi tương tự như công dân Việt Nam đang sinh sống trong nước, bao gồm quyền được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, và được công nhận quyền sử dụng đất. Quy định mới này không chỉ giúp người Việt ở nước ngoài dễ dàng hơn trong việc sở hữu và đầu tư vào bất động sản tại Việt Nam, mà còn góp phần thu hút nguồn vốn đầu tư từ cộng đồng người Việt ở nước ngoài, từ đó thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế.
- Luật Đất đai 2024 cũng đặt ra các điều kiện và quy định cụ thể về thủ tục, quyền và nghĩa vụ liên quan đến quyền sử dụng đất, nhằm đảm bảo tính minh bạch và công bằng, tránh các tranh chấp và lạm dụng quyền sở hữu. Điều này thể hiện sự cân nhắc và tính toàn diện của chính sách, nhằm tạo điều kiện tốt nhất cho các cá nhân và tổ chức tham gia vào thị trường bất động sản, đồng thời đảm bảo sự phát triển ổn định và bền vững của thị trường này.
- Điều này thể hiện sự linh hoạt và mở rộng quyền lợi cho công dân Việt Nam định cư ở nước ngoài trong việc tiếp cận với quyền sử dụng đất tại Việt Nam, tạo điều kiện cho họ đầu tư và phát triển kinh tế tại quê hương.
- Có nghĩa là họ có quyền nhận quyền sử dụng đất và tham gia vào các giao dịch bất động sản trực tiếp trong nước mà không cần phải thông qua người thân trong nước đứng tên thực hiện giao dịch chuyển nhượng. Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho họ trong việc sở hữu và giao dịch bất động sản ở Việt Nam mà không gặp phải các hạn chế liên quan đến việc ở nước ngoài.
Chi tiết liên hệ:
⚜️ Công ty Luật Thái Dương FDI Hà Nội
🏪 Địa chỉ: Tòa nhà Licogi 13, Số 164 Khuất Duy Tiến, Thanh Xuân, Hà Nội.
📲 Điện thoại: 0866 222 823
📧 Email: [email protected]
🌐 Website: https://luatthaiduonghanoi.com
🅿️ Fanpage: https://www.facebook.com/luatthaiduongfdihanoi
