https://www.facebook.com/1006450589405548/

Tư vấn Quản lý Bất động sản - PAC, 94 Phuong Liet, Hanoi (2026)

19/10/2015

5 BÍ QUYẾT KIẾM TIỀN KHI ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN

Bí quyết số 1: Chọn BĐS có tính thanh khoản
Đây là sai lầm lớn khiến nhiều người đang chôn tiền của mình tại Sóc Sơn, Mê Linh, Quốc Oai, Thạch Thất, Hòa Bình, Bắc Ninh (quá xa trung tâm Hà Nội)... hay các tài sản chung cư, liền kề góp vốn – đã dừng hoặc chậm thi công, một số phân khúc bất động sản cao cấp…
Và tương tự với các thị trường Hồ Chí Minh, Đà Nẵng...
Dù bạn định đầu tư vào bất động sản ở trung tâm hay ven đô, thổ cư, nhà phố, chung cư, liền kề hay biệt thự thì tiêu chí đầu tiên là tính thanh khoản. Tính thanh khoản được hiểu đơn giản là khả năng chuyển đổi thành tiền mặt.
Giả sử sau khi bạn mua loại bất động sản đó xong, câu hỏi là: Ngay bây giờ, bạn bán có người mua ngay hay không? Có thể câu trả lời là không. Thậm chí cần tiền, bây giờ bán rẻ hơn 1 chút, có người mua ngay hay không ? Có thể câu trả lời vẫn là: Không có!
Bạn mua vào rất dễ và “thoát hàng” ra rất khó. Đặc biệt nếu bạn định vay tiền của ngân hàng, người quen để đầu tư, có thể rất lâu hoặc không biết đến bao giờ mới rút được tiền ra. Sau đó bạn sẽ cảm thấy sốt ruột vì tài sản không tăng giá, bán không ai mua và hàng tháng vẫn phải chịu lãi vay.
Chỉ đầu tư những tài sản này nếu bạn thực sự rất rảnh rỗi về tiền mặt và có ý tưởng đầu tư dài hạn !
Ví dụ một gợi ý cho bạn:
Bất động sản không quá xa trung tâm (hoặc nơi sầm uất) 3-10km thường có tính thanh khoản tốt. Vậy tại sao là 3-10 km? Lý do là mọi người sẽ chấp nhận di chuyển trong khoảng cách này, mất từ 10-25 phút di chuyển, đó là nhu cầu tiêu dùng thực.
Khi nhắc đến bất động sản, thường có 2 nhu cầu cơ bản là tiêu dùng và đầu tư. Khi thị trường đi xuống, có thể nhu cầu đầu tư biến mất và chỉ còn nhu cầu tiêu dùng. Nếu mua bất động sản không quá xa nơi sầm uất thì dù thị trường đi xuống, vẫn luôn có nhu cầu tiêu dùng và bạn vẫn có thể bán được bất động sản của mình, thoát ra khỏi thị trường.
Nhiều người mất tiền hoặc đọng vốn hàng tỷ đồng là do mua bất động sản ở vị trí quá xa trung tâm, nơi không có nhu cầu tiêu dùng. Một số bất động sản khác thì do giá quá cao, không phù hợp với nhiều người nên khi thị trường đi xuống cũng mất luôn tính thanh khoản.
Vì vậy, câu hỏi đầu tiên trước khi mua vào, đó là:
Nếu tôi cần tiền bán ngay thì có ai mua không? hay:
Tính thanh khoản của bất động sản có cao hay không ?

Bí quyết số 2: Kiếm tiền ngay khi mua
Ví dụ : Bất động sản có giá thị trường (giá mặt bằng chung) là 1 tỷ, bạn mua được 800 triệu. Bất động sản có giá thị trường là 5 tỷ, bạn mua được giá 4,2 tỷ. Bất động sản có giá thị trường là 10 tỷ, bạn mua được giá 8 tỷ.
Kiếm tiền khi mua được hiểu là luôn mua thấp hơn giá thị trường. Sai lầm của hầu hết mọi người là thường mua bằng giá thị trường và hy vọng tương lại sẽ lên giá.
Đôi khi sau khi mua xong, có thể thị trường bât động sản đi lên và bạn kiếm thêm được tiền khi bán. Nhưng tư duy đầu tư thông minh là lãi ngay khi mua. Nhờ tư duy này, bạn có thể kiếm tiền cả khi thị trường đi lên và đi xuống. Với thị trường đi xuống, bạn chọn khu vực thanh khoản ,mua rẻ và bán cũng rẻ.
Vậy câu hỏi thứ 2, bạn cần tự hỏi mình:
Tôi có đang mua rẻ hơn giá thị trường hay không ?
(Hay tôi đang mua bằng giá thị trường và hy vọng ?)

Bí quyết số 3: Xét kĩ mối quan hệ giữa Dòng tiền & Lãi vốn
Nếu bạn mua xong bất động sản, xây nhà lên và có người thuê ngay thì nơi đó được gọi là có dòng tiền. Nếu bất động sản bạn gần trường học, khu công nghiệp, bệnh viện... bạn có thể kinh doanh buôn bán mà ra tiền ngay, nơi đó cũng được gọi là có dòng tiền.
Và ngược lại, có rất nhiều nơi mà bạn mua xong, xây lên để cho thuê thì cũng không có “ma nào” đến thuê hay kinh doanh được. Nơi đó được gọi là không có dòng tiền. Còn yếu tố lãi vốn được hiểu đơn giản là tiềm năng tăng giá của bất động sản.
Có những vị trí bất động sản bạn mua giá 40-45 triệu/m2 và sau 3-7 năm, nó tăng hoặc giảm không đáng kể thành từ 35-50 triệu/m2. Và có những vị trí khác, bạn mua giá 3 -10 triệu, sau 3-7 năm, nó tăng thành 20-50 triệu.
Ở những nơi đã phát triển rồi, giá bất động sản thường sẽ tương đối ổn định. Ở những nơi đang phát triển, bất động sản sẽ tiếp tục được hưởng yếu tố lãi vốn thì câu hỏi là bạn sẽ chọn mua ở đâu?
Nếu bạn chọn sai, đồng tiền của bạn sẽ không sinh sôi nảy nở. Nhiều tài sản trong nội thành không còn yếu tố lãi vốn cao và ngược lại, khá nhiều tài sản ở quá xa trung tâm không có yếu tố dòng tiền.
Vì vậy, lãi vốn và dòng tiền là 2 tiêu chí quan trọng bạn nên xem xét trước khi đầu tư.
2 câu hỏi khác bạn nên tự hỏi trước khi mua là :
1) Bất động sản này dòng tiền hay không ?
2) Bất động sản này có yếu tố lãi vốn cao hay thấp ?

Bí quyết số 4: Chuẩn về mặt pháp lý
Một số bất động sản pháp lý không chuẩn: Ví dụ chưa có sổ đỏ hoặc chưa chắc đã làm được. Trong quá trình giao dịch, bạn được chủ nhà, chủ đất hay chủ đầu tư hứa rằng: Yên tâm đi, không phải lo đâu, anh chị sẽ làm sổ đỏ cho em... Bạn đặt cọc 1 khoản tiền lớn hoặc thanh toán hết tiền sau đó không ra được sổ đỏ hoặc xảy ra tranh chấp, kiện tụng... cũng là rủi ro sẽ khiến bạn mất tiền.
Vì vậy bạn cần nhớ:
Luôn kiểm tra kỹ thông tin pháp lý tài sản bằng cách hỏi địa chính xã, phường; phòng tài nguyên quận, huyện hay các cơ quan chức năng, người am hiểu về bất động sản …. trước khi tiến hành giao dịch đặt cọc hay mua bán. Câu hỏi bạn nên tự hỏi là :
Tình trạng pháp lý của bất động sản như thế nào ?

Bí quyết số 5: Không gian & Phong thủy- Hạ tầng & dịch vụ
Ví dụ : Bạn mua bất động sản xong mà không để ý là đi ra chợ mất 5km, lên bệnh viện mất 30km, đi uống café mất 3km, con đi học mất 15km...
Hay điện và nước thường xuyên bị mất, hạ tầng hay bị ngập lụt, xung quanh không có cây cối, công viên, không có khuôn viên cho trẻ con, chi phí dịch vụ cao, chất lượng xây dựng kém... Hay gần nhà có mồ mả, đình chùa, miếu mạo, nghiện hút, cave, trộm cắp... Nhiều người mua bất động sản chỉ vì yếu tố rẻ, vừa tiền… mà bỏ qua yếu tố này.
Vì vậy, câu hỏi số 5 dành cho bạn là BĐS này có không gian và phong thủy, hạ tầng và dịch vụ như thế nào?
Tóm lại, 5 tư duy đúng trước khi quyết định đầu tư cho bạn là:
1) Tính thanh khoản
2) Kiếm tiền khi mua
3) Lãi vốn và dòng tiền
4) Pháp lý
5) Không gian & phong thủy - Hạ tần & dịch vụ
Đây chính là 5 câu hỏi bạn nên tự hỏi mình trước khi đầu tư !
"Kiến thức đến đâu thì tiền đến đó !"
Bạn cũng đừng quên đầu tư vào kiến thức trước khi đầu tư vào bất động sản vì dù làm bất cứ lĩnh vực gì bạn cần có hiểu biết sâu sắc về nó.
Có quá nhiều người đã mất tiền trong việc đầu tư bất động sản, nhiều người khác nợ nần, phá sản và thất bại hoàn toàn; nếu bạn may mắn đọc được thông tin này, hãy lưu giữ, ghi chép lại, nắm vững nó và hướng dẫn, chia sẻ cho những người xung quanh để cùng tránh rủi ro, kiếm thêm lợi nhuận.
Hãy sử dụng bất động sản đế giúp mình trở nên giàu có, giống như ai đó từng nói:
Bất động sản là con đường tất yếu mà sớm muộn bạn cũng phải đi qua!

05/10/2015

5 ĐIỀU ĐƯỢC VÀ MẤT KHI ĐẦU TƯ PHÒNG TRỌ CHO THUÊ
Nhu cầu thuê nhà trọ rất lớn, doanh thu ổn định, khả năng tăng giá trị tài sản cao nhưng nếu đầu tư không đúng cách, chủ nhà có thể đối diện với thua lỗ.
5 điều mất:
Thứ nhất: Mất thời gian. Khách thuê phân khúc này thường dành khoản ngân sách khiêm tốn, từ vài trăm nghìn đồng đến 1-2 triệu đồng một phòng mỗi tháng nên đầu tư mô hình này phải thu tiền lẻ hàng tháng. Ngoài ra, với người đóng tiền trễ hạn bạn phải mất thời gian thu tiền nhiều lần. Nếu chọn không đúng phân khúc, chẳng khác nào "thả gà ra đuổi", tiêu tốn rất nhiều thời gian để thu tiền về.
Thứ hai: Tiếp xúc với khách hàng phức tạp. Không phải người thuê phòng trọ nào cũng giống nhau. Có người sống lành mạnh nhưng cũng có những đối tượng thường xuyên nhậu nhẹt, gây rối, cãi lộn, đánh nhau. Thậm chí nếu thiếu kinh nghiệm sàng lọc khách thuê ngay từ đầu, bạn có thể gặp phải người thuê phòng trọ thuộc thành phần xấu, nguy hiểm. Khách thuê quá phức tạp có thể đe dọa đến việc vận hành chuỗi phòng trọ bị trục trặc, số phòng trống tăng lên.
Thứ ba: Mất công quản lý. Bạn phải chuẩn bị tinh thần đối diện với hàng tá việc vặt không tên: sửa điện nước, chống thấm, đăng ký tạm trú, định mức và chỉ số điện, nước, khách quên chìa khóa... Để kiểm soát tốt chuỗi phòng trọ cho thuê, đòi hỏi kỹ năng như một CEO. Từ tìm kiếm khách hàng, quản lý người thuê, điều hành nhân viên, quán xuyến đối tác, thăm hỏi xóm giềng đến làm việc với các cơ quan chức năng (công an, phòng cháy chữa cháy, tổ dân phố, liên ngành...)
Thứ tư: Mất tiền bạc. Bạn có thể sẽ thua lỗ hoặc mất nhiều tiền hơn kế hoạch dự phòng nếu không tính toán kỹ các khoản thu chi, tiết kiệm chi phí. Trong trường hợp phải vay ngân hàng, huy động vốn, áp lực tài chính rất lớn vì mô hình này chỉ thu tiền lẻ.
Thứ năm: Mất chi phí cơ hội. Thường thời gian để hoàn vốn cho mô hình đầu tư này kéo dài từ 5-10 năm. Điều đó có nghĩa là dòng vốn của bạn khó có thể dịch chuyển sang những kênh đầu tư khác. Bạn phải chấp nhận phóng lao theo lao mới bảo toàn được giá trị toàn bộ suất đầu tư.

5 điều được:
Thứ nhất: Nhu cầu lớn luôn có sẵn tại các thành phố lớn như TP HCM, Hà Nội. Với tốc độ tăng dân số nhanh (hàng năm tăng thêm trên 200.000 người), tốc độ đô thị hóa mạnh tạo nên một lượng nhu cầu về nhà ở rất lớn. Thị trường này sôi động, đa dạng nhiều phân khúc. Phòng bình dân (800.000 đến 1,5 triệu đồng một tháng). Phòng cho thuê trung cấp (2-4 triệu) và phòng cho thuê cao cấp đầy đủ tiện nghi (từ 5 triệu trở lên). Nhà đầu tư nghiên cứu và xác định rõ phân khúc mà mình muốn nhắm đến ngay từ đầu.
Thứ hai: Doanh thu ổn định hàng tháng. Bất chấp điều kiện lên xuống của thị trường bất động sản, hàng tháng một nhà đầu tư phòng cho thuê lúc nào cũng thu được dòng tiền đều đặn.
Thứ ba: Kênh trú ẩn an toàn. Chuỗi phòng trọ cho thuê được xem là một hình thức đầu tư ít rủi ro vì tránh mất giá đồng tiền, chống được lạm phát và có sức đề kháng tốt ngay cả khi thị trường bất động sản gặp khó khăn.
Thư tư: Cơ hội gia tăng giá trị bất động sản. Từ chuỗi phòng trọ cho thuê, bên cạnh dòng tiền thu về hàng tháng, giá trị bất động sản (đặc biệt là đất) cũng sẽ gia tăng theo thời gian.
Thứ năm: Được những trải nghiệm thực tế nhất về đầu tư bất động sản. Đó là những trải nghiệm vô giá (như nhận định thị trường, sàng lọc người thuê, quản lý bất động sản, xử lý thủ tục pháp lý...) mà không có bất kỳ ai có thể dạy được cho một nhà đầu tư bất động sản cá nhân. Những trải nghiệm đó sẽ giúp họ có một góc nhìn sát sao, thực tiễn và vững chắc trước khi tiến hành những thương vụ đầu tư kế tiếp.

23/09/2015

Không thu quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà

Chủ đầu tư sẽ không được thu quá 70% giá trị căn hộ khi chưa bàn giao nhà, đây là điểm mới trong Nghị định số 76/2015/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản 2014.

Theo đó, Nghị định số 76/2015/NĐ-CP của Chính phủ ràng buộc chủ đầu tư phải cam kết bàn giao nhà cho khách hàng đúng tiến độ, tránh trường hợp “ôm tiền” của khách hàng rồi bỏ hoang dự án như những năm vừa qua.

Tại Nghị định số 76 mẫu hợp đồng được ban hành thì trong trường hợp khách hàng mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo phương thức thanh toán nhiều lần thì phải thực hiện theo quy định tại Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản 2014.
Nghị định cũng nêu rõ, việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng.

Trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.

Trong mọi trường hợp khi bên mua, bên thuê mua chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan Nhà nước đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua.

Việc Nghị định 76/2015/CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản như trên sẽ hạn chế phần nào những rủi ro cho người mua nhà, đồng thời, yêu cầu chủ đầu tư dự án cũng phải có trách nhiệm hơn đối với sản phẩm bất động sản của mình. Không những vậy, ngân hàng cũng tham gia vào bảo lãnh dự án, điều này góp phần tạo niềm tin hơn đối với khách hàng cũng như vực dậy thị trường bất động sản.

Nghị định 76/2015/CP chính thức có hiệu lực từ ngày 1/11/2015.

21/09/2015

BĐS nghỉ dưỡng - ‘cơn khát’ mới của giới đầu tư
Sự rủi ro của các kênh đầu tư truyền thống như vàng, đô-la, chứng khoán, cộng thêm việc lãi suất tiền gửi thấp… khiến bất động sản nghỉ dưỡng trở thành mảnh đất “vàng” vừa sinh lời vừa thể hiện đẳng cấp thượng lưu của các nhà đầu tư.
Kênh đầu tư vừa sinh lời vừa “đẳng cấp”
Sau một thời gian ngủ đông, thị trường BĐS nghỉ dưỡng đang có dấu hiệu khởi sắc ở cả cung lẫn cầu. Ở phía cung, hàng loạt sản phẩm từ biệt thự, căn hộ nghỉ dưỡng ven biển đến những dự án mang phong cách nghỉ dưỡng ở trên núi hoặc nằm liền kề các thành phố lớn liên tục “b**g hàng”.Trong khi đó, ở phía cầu, một làn sóng mới đang xuất hiện: giới nhà giàu đua nhau tìm mua các dự án bất động sản nghỉ dưỡng, vừa để thỏa mãn phong cách sống mới - phong cách của giới thượng lưu, có một biệt thự nghỉ dưỡng riêng để thể hiện đẳng cấp, vừa có thể đầu tư để sinh lời.Tỉnh táo lựa chọn là lời khuyên mà giới chuyên gia dành cho nhà đầu tư. Theo các chuyên gia, dù mua với mục đích gì, nghỉ dưỡng hay đầu tư, đều phải xem xét những yếu tố cơ bản, như vị trí, quyền sở hữu, độ khan hiếm, chủ đầu tư, đối tác quản lý, triển vọng kinh doanh, lợi nhuận từ cho thuê và khả năng tăng giá.
“Yếu tố đầu tiên mà người mua cần xem xét là vị trí”, ông Richard Leech, Giám đốc Điều hành CBRE gợi ý và cho rằng, tốt nhất là lựa chọn những vị trí được kỳ vọng sẽ mang lại lợi nhuận trong thời gian dài và vị trí đó phải độc đáo, hiếm đến mức ít người có thể mua được. Tất nhiên, đó phải là dự án nằm ở những địa điểm du lịch nổi tiếng, cơ sở hạ tầng sẵn có, đầy đủ dịch vụ và tiện ích.
Chọn đơn vị quản lý để “gửi vàng”
Không khó để người mua bất động sản nghỉ dưỡng xem xét các yếu tố về vị trí, nhưng khả năng sinh lời thì không phải ai cũng phân tích được. Một bí quyết được các chuyên gia BĐS bật mí chính là nhìn vào đơn vị quản lý.
Kinh doanh nghỉ dưỡng là ngành đặc thù, không phải cứ công ty bất động sản lớn là có thể thành công. Trong ngành này đã hình thành các tập đoàn chuyên quản lý và điều hành như Accor, Marriott, InterContinental hoặc Hyatt.
Với mạng lưới kinh doanh rộng lớn trên toàn cầu, các tập đoàn này luôn có sẵn nguồn khách phong phú, đồng thời luôn duy trì quản lý dự án ở tình trạng tốt nhất. Hơn ai hết, bằng kinh nghiệm dày dặn, công ty quản lý nắm rõ dự án có thực sự đẳng cấp, vị trí đắc địa, triển vọng kinh doanh tốt và khả năng sinh lời cao hay không.

19/09/2015

Thị trường BĐS Việt Nam được gì khi FED không tăng lãi suất?

Theo ông Lê Hoàng Châu – Chủ Tịch Hiệp Hội Bất Động Sản TP. HCM (HoREA), động thái này của FED sẽ giúp các nhà hoạch định chính sách thở phào nhẹ nhõm khi lãi suất và tỷ giá USD có thể giữ ổn định và thị trường địa ốc lại tiếp tục là kênh đầu tư hấp dẫn.
Việc FED không tăng lãi suất cùng với quy luật của thị trường trong những tháng cuối năm là là cơ sở để nhiều chuyên gia cho rằng trong 3 tháng còn lại của năm 2015, thị trường hứa hẹn sẽ sôi động hơn hẳn các quý vừa qua khi mà cả nguồn cung và nhu cầu mua đang được đẩy mạnh. Đây sẽ là cơ hội rất lớn cho sự phát triển của thị trường.
Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (FED) tiếp tục giữ lãi suất cơ bản ở mức gần 0. FED trì hoãn nâng lãi suất trong bối cảnh lạm phát vẫn ở mức thấp, kinh tế toàn cầu đối mặt với triển vọng mơ hồ và thị trường tài chính vừa trải qua thời kỳ lao đao.
Động thái này của FED được các chuyên gia tài chính đánh giá sẽ có những tác động tích cực tới nền kinh tế toàn cầu nói chung và nền kinh tế Việt Nam nói riêng. Đặc biệt là thị trường tài chính, chứng khoán và bất động sản.
Theo Ông Lê Hoàng Châu – Chủ Tịch Hiệp Hội Bất Động Sản TP. HCM (HoREA), động thái này của FED sẽ giúp các nhà hoạch định chính sách thở phào nhẹ nhõm khi lãi suất và tỷ giá USD có thể giữ ổn định cho đến cuối năm đúng như cam kết. Lãi suất huy động thấp, USD ít biến động sẽ khiến nhà đầu tư rời bỏ kênh tiết kiệm và ngoại tệ để tìm kiếm kênh đầu tư có hiệu suất sinh lời cao hơn. Trong bối cảnh giá nhà đang chạm đáy, thanh khoản thị trường liên tục tăng mạnh trong thời gian qua thì có thể địa ốc chính là kênh đầu tư hấp dẫn hút dòng tiền từ các kênh đầu tư khác.
Còn theo Bà Võ Thị Dịu Hiền – Phó TGĐ Sacomreal cho biết: "Từ giờ đến cuối năm, không sớm thì muộn FED cũng sẽ tăng lãi suất, vì vậy, các chủ đầu tư nên tranh thủ thời điểm thích hợp để b**g hàng hút dòng tiền từ các kênh đầu tư khác. Mặt khác mở bán dự án thời điểm này sẽ tranh thủ được chính sách ưu đãi lãi suất thấp từ các ngân hàng cho khách hàng cũng như cho chủ đầu tư. Tất cả chỉ nằm ở vấn đề thời điểm, nên người nhanh chân sẽ là người tận dụng được cơ hội để thành công".
Theo khảo sát, trong thời điểm này, khá nhiều chủ đầu tư có sẵn nguồn hàng để b**g ra đón đầu thị trường. Tại TPHCM, sau thành công của dự án Jamona City, Jamona Home Resort, Sacomreal tiếp tục tung ra thị trường 200 căn hộ cao cấp của dự án Jamona Apartment với giá từ 18,5 triệu đồng/ m2. Trước đó, trong đợt mở bán lần đầu, dự án này cũng đã tạo nên cơn sốt cho thị trường khi bán được 800 căn hộ trong 2 tháng.
Cũng tại khu vực Nam Sài Gòn, hàng loạt các dự án như The Everrich III của Phát Đạt, Sky Residence của Conic Lĩnh Phong, Happy Residence của Phú Mỹ Hưng với hàng loạt căn hộ được chào bán ra thị trường. Hay tại khu Đông, dự kiến cuối tháng 9, đầu tháng 10 nhiều dự án với hàng ngàn căn hộ đất nền cũng lần lượt gia nhập thị trường như: HimLam Phú Đông của HimLam Land, Linh Tây Tower của Danh Khôi, THD Phước Long của Thủ Đức House….
Tại Hà Nội, bước sang tháng 9, nhiều doanh nghiệp địa ốc đã rầm rộ b**g hàng, tăng cường tuyển dụng cùng nhiều chính sách khuyến mãi để khởi động thị trường cuối năm. Có thể kể đến như Tập đoàn CapitaLand - Hoàng Thành, chủ đầu tư dự án Mulberry Lane (Hà Đông) công bố mở bán các tòa B, D, E với giá từ 30,5 triệu đồng/m2.
Hay như, Công ty TNHH Đầu tư Xây dựng Hoàng Cường vừa chính thức mở bán dự án khu nhà ở, dịch vụ thương mại Golden Palace, Lê Văn Lương, Hà Nội với giá dao động từ 37 triệu đồng/m2, tính theo diện tích thông thuỷ. Hiện tòa nhà đã được hoàn thành phần thô và đang tiến hành giai đoạn hoàn thiện nội, ngoại thất.
Bên cạnh đó, STDA mở bán dự án Goldmark City (Bắc Từ Liêm) với mức giá từ 24,5 triệu đồng/ m2; Đất Xanh Miền Bắc tổ chức bán đợt cuối tòa Park 5 thuộc dự án Park Hill trong khu đô thị Vinhomes Times City với mức giá từ 30,5 triệu đồng/m2.
Việc FED không tăng lãi suất cùng với quy luật của thị trường trong những tháng cuối năm là cơ sở để nhiều chuyên gia cho rằng trong 3 tháng còn lại của năm 2015, thị trường hứa hẹn sẽ sôi động hơn hẳn các quý vừa qua khi mà cả nguồn cung và nhu cầu mua đang được đẩy mạnh. Đây sẽ là cơ hội rất lớn cho cho cả người mua lẫn người bán.

17/09/2015

Môi giới đang “gây nhiễu” thị trường địa ốc
Thị trường bất động sản TP. HCM vài tháng trở lại đây chứng kiến hàng loạt dự án từ chung cư đến đất nền đồng loạt tăng giá làm dấy lên lo ngại bất động sản lại có nguy cơ trở lại “cơn sốt” như những năm 2008 - 2009.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM cho biết, khi thị trường tốt lên, có những dự án hấp dẫn được người mua, nên chủ đầu tư tăng giá. Nếu việc tăng giá khiến thanh khoản của dự án chậm lại do kém hấp dẫn với các dự án cùng phân khúc lân cận, thì chủ đầu tư phải chấp nhận đánh đổi.
Tuy nhiên, có một điều đang diễn ra là trong khi giá bán sơ cấp của chủ đầu tư có thể không tăng, hoặc tăng có tính toán, thì việc loạn giá lại xuất phát từ các môi giới, đặc biệt là những lời rao tràn lan trên mạng.
Theo một nhà phát triển bất động sản, việc này đang khiến người mua nhà rơi vào mê hồn trận giá bán và cách tốt nhất là khách hàng nên liên hệ trực tiếp với chủ đầu tư để có thể có thông tin chính xác về giá, tiến độ cũng như chất lượng sản phẩm mình lựa chọn.
Hiện tại, dạo một vòng quanh rất nhiều dự án tại TP. HCM được các sàn môi giới mở bán, gần như nhân viên môi giới nào cũng ra rả điệp khúc “bên em chỉ còn vài căn (vài nền). Đợt tới chuẩn bị tăng giá. Chị lấy trước được căn (lô) như ý…”. Về các chiêu trò của sàn trong việc tạo cung - cầu, một môi giới kỳ cựu chia sẻ : “Thường mỗi dự án sẽ được chia cho vài sàn lớn tham gia môi giới. Một số sàn lại đem số lượng căn hộ được phân giao chia cho các sàn nhỏ hơn. Sau đó, một sàn công bố bán vài chục căn hộ với giá gần như không có chút lãi nào và ngay lập tức công bố bán hết để tạo hiệu ứng với người mua. Khi các sàn khác mở bán và đương nhiên với giá cao hơn, các căn hộ được công bố bán hết kia lại được chuyển lại để bán. Và lúc đó mới là thời điểm để một số môi giới tăng giá, thậm chí kênh giá ngoài hợp đồng.
Bên cạnh đó, cũng phải nói đến việc tạo hiệu ứng khan hàng của các chủ đầu tư khi rất nhiều mỹ từ như “hàng trăm căn hộ được giao dịch thành công chỉ trong một buổi sáng mở bán” hay “lượng khách hàng đặt mua cao hơn số lượng chào bán”… được truyền thông. Trên thực tế, cụm từ “giao dịch thành công” khá mơ hồ. Đứng trên góc độ luật pháp, “giao dịch thành công” bao gồm cả việc nhận đặt cọc, đăng ký mua…, nên khó có thể nói giao dịch đã hoàn thành. Thậm chí, có những dự án như Dự án IDICO Tân Phú còn cam kết trả lại tiền cọc nếu khách hàng không mua. Vì thế, việc hết hàng chỉ trong một buổi sáng, thậm chí trong vài giờ mở bán là điều không khó.
Chị Hiền - khách hàng đang tìm mua đất nền tại quận Thủ Đức cho biết, đang băn khoăn với Dự án Jamona Home Resort của Sacomreal và Vạn Phúc Riverside của Công ty Đại Phúc. Hai dự án này đều đang hút hàng. Nhiều người chọn Jamona Home Resort vì mức giá khá thấp dù xa trung tâm hơn, khi dự án của Đại Phúc giá bán khoảng 20 triệu đồng/m2, còn của Sacomreal là 14,5 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, cả hai dự án này đều đang được rao bán tràn lan trên mạng với nhiều mức giá khác nhau khiến những người quan tâm khá nản chí.
Trao đổi với Đầu tư Bất động sản, chị Hiền thẳng thắn: “Tôi không quan tâm đến quảng cáo nói gì. Chỉ căn cứ trên thực tế rồi tính toán. Ngay cả dự án của Đại Phúc, lúc nào nhân viên tư vấn cũng nói sắp hết. Thử hỏi với 180 héc-ta đất nền dự án, bán đến lúc nào cho xong mà cứ đụng vào là sắp hết”.
Bộ trưởng Xây dựng Trịnh Đình Dũng từng khẳng định, việc sốt nóng của bất động hiện nay rất khó xảy ra, bởi quy mô và tư duy tiếp cận thị trường của đa số thành viên đã thay đổi.
Đồng tình với nhận định trên, một chuyên gia trong lĩnh vực đầu tư bất động sản nhận xét: “Thời điểm này và khoảng 5 năm tiếp theo, không có chuyện sốt bất động sản, bởi tính trung bình nguồn cung đủ cho cầu trong vòng 20 năm tới. Hiện tượng mua căn hộ với giá chênh đại diện cho toàn thị trường, bởi giá bán là giá tính chung trong khu vực. Đặc biệt, người có nhu cầu thường tính so với căn hộ hiện hữu. Lợi thế của các dự án là được trả dần chứ không phải trả hết, nên nhiều người chưa đủ tiền theo kiểu ‘một cục’ thường chọn phương án này. Việc chủ đầu tư tăng, giảm thế nào thị trường không cấm nên vấn đề của người mua là phải tỉnh táo và giữ chặt túi tiền của mình”.

16/09/2015

Kinh doanh bất động sản: Vốn pháp định phải 20 tỉ

Chính phủ vừa ban hành Nghị định 76 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS). Trong đó quy định rõ các điều kiện tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS; các loại hợp đồng mẫu trong kinh doanh BĐS; chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai; thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS…
Không đủ 20 tỉ đồng vốn pháp định phải ngưng kinh doanh
Nghị định nói rõ tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS phải có vốn pháp định không thấp hơn 20 tỉ đồng, trừ các trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua BĐS quy mô nhỏ…
Đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, thuê mua BĐS mà không phải thành lập doanh nghiệp (DN) bao gồm các trường hợp sau: Nhóm không đầu tư dự án BĐS để kinh doanh; nhóm đầu tư dự án BĐS để kinh doanh nhưng dự án có tổng mức đầu tư dưới 20 tỉ đồng (không tính tiền sử dụng đất); tổ chức chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà, công trình xây dựng do phá sản, giải thể, chia tách…
Theo thống kê của cơ quan chức năng, các DN kinh doanh BĐS khi thành lập có vốn dưới 20 tỉ đồng hiện chiếm khoảng 60%. Như vậy, có trên 40% DN kinh doanh BĐS có vốn pháp định trên 20 tỉ đồng là đủ điều kiện hoạt động. Số lượng 60% DN có vốn dưới 20 tỉ đồng hiện nay vẫn triển khai bình thường nhưng từ 1-7-2016, nếu không bổ sung thêm vốn pháp định thì không thể tiếp tục kinh doanh lĩnh vực này.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA), nhận xét Nghị định 76 đã “lắng nghe” kiến nghị của các công ty BĐS là quy định về việc các tổ chức, cá nhân muốn kinh doanh lĩnh vực này phải có vốn pháp định từ 20 tỉ đồng trở lên. Bởi trước đó, trong dự thảo nghị định này quy định DN muốn kinh doanh BĐS phải có vốn pháp định không thấp hơn 50 tỉ đồng.
Hiện nay đã có nhiều dự án BĐS được ngân hàng bảo lãnh nhưng quy định về bảo lãnh vẫn chưa có hướng dẫn cụ thể.
“Quy định có vốn pháp định từ 20 tỉ đồng trở lên có tác dụng hạn chế việc thành lập ồ ạt các DN “tay không bắt giặc” trong giai đoạn phát triển nóng của thị trường BĐS” - ông Châu bình luận.
TS Đinh Thế Hiển, chuyên gia tài chính, cũng nhìn nhận rằng quy định về vốn pháp định như trên còn có tác dụng thanh lọc các công ty BĐS yếu kém, chỉ còn lại những đơn vị có năng lực tài chính. Do vậy, tiến độ các dự án được đảm bảo, quyền lợi người tiêu dùng được bảo vệ. “Một thị trường BĐS chỉ lành mạnh và bền vững khi DN tạo ra được các sản phẩm thật mà muốn có điều đó họ cần có một nguồn vốn đủ lớn nhất định” - ông Hiển nói.
Về phía DN, Chủ tịch Công ty Xây dựng và Sản xuất Hưng Lộc Phát Nguyễn Dư Lực cho rằng việc nâng vốn pháp định từ 6 tỉ đồng lên 20 tỉ đồng phần nào sẽ giúp sàng lọc thị trường. Theo đó, những DN có tiềm năng, chuyên nghiệp sẽ dần chiếm lĩnh thị trường như Novaland, Vincom, Nam Long, Đất Xanh, Hưng Thịnh, Đại Quang Minh…
Ký quỹ khiến doanh nghiệp “xót xa”
Ký quỹ được xem là “rào cản” đối với các DN. Bởi theo các chuyên gia, việc DN phải ký quỹ để bảo đảm thực hiện dự án được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại Điều 42 của Luật Đầu tư 2014. Mức ký quỹ để bảo đảm thực hiện dự án 1%-3% vốn đầu tư của dự án.
Bình luận về điều kiện này, ông Lực nói như vậy DN kinh doanh BĐS hoặc nhà đầu tư thuộc trường hợp này phải có vốn pháp định 20 tỉ đồng, đồng thời phải có khoản tiền ký quỹ 1%-3% vốn đầu tư dự án. “Điều này có thể gây áp lực cho những DN không trường vốn” - ông Lực nói.
Ông Lê Chí Hiếu, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng Giám đốc Công ty CP Phát triển nhà Thủ Đức, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, cho rằng: “Việc ký quỹ trước đây thường được áp dụng ở các tỉnh, thành trong việc kêu gọi đầu tư. DN được ưu đãi nhưng tỉnh sẽ có ràng buộc yêu cầu phải ký quỹ. Quỹ này để đảm bảo nếu DN không thực hiện sẽ bị mất tiền và hình thức này giống như cam kết việc họ sẽ đầu tư. Nhưng ký quỹ áp dụng đại trà cho mọi dự án, mọi khu vực thì sẽ là một khoản khiến DN rất… xót xa” - ông Hiếu nói.
Vẫn còn vướng mắc
Theo ông Lê Hoàng Châu, Nghị định 76 vẫn còn chưa giải quyết được nhiều vướng mắc lớn của DN. Chẳng hạn, điều kiện chuyển nhượng dự án BĐS vẫn giữ nguyên quy định chủ đầu tư chuyển nhượng phải có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng.
Ông Châu nói hiệp hội nhận thấy phát triển dự án đầu tư kinh doanh BĐS là một quá trình, là một chuỗi các hoạt động đầu tư theo nhiều giai đoạn như giai đoạn bồi thường giải phóng mặt bằng tạo quỹ đất sạch; giai đoạn quy hoạch, thiết kế; giai đoạn lập thủ tục và nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; giai đoạn xây dựng cơ sở hạ tầng…
“Do vậy, HoREA đề nghị Chính phủ, Bộ Xây dựng xem xét về việc cần sửa đổi Luật Kinh doanh BĐS 2014 để cho phép DN được quyền chuyển nhượng toàn bộ dự án hoặc một phần dự án ngay từ sau khi đã hoàn thành giải phóng mặt bằng, tạo quỹ đất sạch của dự án. Nên coi chuyển nhượng dự án, chuyển nhượng một phần dự án là hoạt động bình thường trong quá trình đầu tư kinh doanh BĐS” - ông Châu đề nghị.
Bảo lãnh vẫn chưa rõ ràng
Ông Nguyễn Duy Minh, Tổng Giám đốc Công ty Thanh Yến Land, chia sẻ: “Trên thực tế cho thấy có khi nghị định đã được ban hành nhưng vẫn còn nhiều cách hiểu khác nhau, cần có thông tư hướng dẫn cụ thể mới giải quyết được vướng mắc. Đáng nói là DN phải ngồi chờ nghị định, nghị định chưa rõ lại phải chờ thông tư hướng dẫn. Mất thời gian là một chuyện nhưng những quy định như bảo lãnh ngân hàng đến giờ vẫn chưa rõ khiến chủ đầu tư lo lắng, người tiêu dùng hoang mang, thị trường khó khăn”.

Thống kê của Bộ KH&ĐT cho thấy thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào lĩnh vực BĐS của Việt Nam đã đạt con số 2 tỉ USD kể từ đầu năm tới nay, chiếm khoảng 20% tổng nguồn vốn đầu tư. BĐS đang đứng vị trí thứ 2 về thu hút đầu tư nước ngoài.

13/09/2015

QUY TRÌNH BÁN NHÀ Ở CHO NGƯỜI NƯỚC NGOÀI, NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ TẠI NƯỚC NGOÀI(ÁP DỤNG TỪ NGÀY 01/07/2015)
1.Điều kiện mua nhà ở tại Việt Nam của Người nước ngoài, Người Việt Nam định cư ở nước ngoài (sau đây gọi chung là NNN)
Đối với Người Việt Nam định cư ở nước ngoài: chỉ cần là đối tượng được phép nhập cảnh vào Việt Nam (có visa nhập cảnh hợp pháp).
Đối với Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài: đang hoạt động tại Việt Nam (có giấy chứng nhận đầu tư, giấy phép thành lập chi nhánh, văn phòng hợp pháp); và
Đối với cá nhân nước ngoài: chỉ cần là đối tượng được phép nhập cảnh vào Việt Nam và không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của pháp luật (có visa nhập cảnh + bản tự cam kết không thuộc đối tượng miễn trừ ngoại giao, lãnh sự).
Các điều kiện này theo quy định của Luật nhà ở đã ban hành và có hiệu lực từ 01/7/2015.Có thể có hướng dẫn chi tiết thêm sau khi Nghị định và thông tư hướng dẫn Luật Nhà ở được ban hành.
2 .Quy trình giao dịch
KH chọn CH/BT mong muốn và đặt cọc thiện chí qua Đại lý để đăng ký mua (tiền cọc thiện chí thống nhất sau);
Đại lý chuyển tiền cọc và đăng ký của KH cho CĐT (thời hạn thống nhất chi tiết sau);
CĐT ký thỏa thuận đặt cọc với KH sau khi nhận đủ cọc thiện chí (tiền cọc cụ thể theo chính sách bán hàng);
KH thanh toán tiền cọc theo chính sách bán hàng.
CĐT sẽ có thông báo mời KH ký Hợp đồng mua bán theo thời hạn cam kết tại Thỏa thuận đặt cọc và các tài liệu liên quan đến việc bán nhà ở (như với khách hàng trong nước) theo quy định.
KH thanh toán tiền theo tiến độ đã quy định tại HĐMB vào tài khoản của CĐT mở tại VN. Đồng tiền thanh toán là VNĐ.
Khi hoàn thành xây dựng, CĐT gửi thông báo bàn giao CH/BT theo tiến độ cho KH trước ít nhất 30 ngày; KH thực hiện nhận bàn giao CH/BT theo quy định của HĐMB (sau khi đã thanh toán đủ tiền theo HĐMB);
CĐT tiến hành làm sổ đỏ Căn Hộ cho KH (Mục 3.4)
Lưu ý: Giấy tờ tùy thân của KH gồm: (1) Hộ chiếu được hợp pháp hóa lãnh sự tại VN; (2) Visa nhập cảnh vào VN còn thời hạn (cần đảm bảo thời điểm ký HĐMB phải trong thời hạn có hiệu lực của Visa) (hoặc Giấy miễn thị thực (NNN có vợ, chồng, con là người Việt Nam hoặc người VN định cư ở nước ngoài)Quy định về miễn thị thực tại Quyết định 135/2007/QĐ-TTg
3 .Các vấn đề về pháp lý liên quan đến quy trình bán nhà ở cho NNN và các thủ tục/vấn đề liên quan
3.1Thủ tục chuyển tiền thanh toán mua nhà ở
KH lựa chọn một trong hai phương thức (1) mở tài khoản tại một NH tại VN và thanh toán tiền vào tài khoản của CĐT hoặc (2) chuyển tiền thanh toán trực tiếp từ nước ngoài vào tài khoản của CĐT mở tại NHTMCP ở Việt Nam, hoặc KH (3) nộp tiền mặt bằng VNĐ vào tài khoản của CĐT tại NH hoạt động tại VN.
Lưu ý:
NNN chỉ được mang một lượng ngoại tệ nhất định vào Việt Nam. Khi mang ngoại tệ vào Việt Nam phải thực hiện thủ tục khai báo hải quan.
Nếu là giao dịch mua bán nhà ở thì lượng ngoại tệ được chuyển vào Việt Nam sẽ không được vượt quá giá trị của giao dịch (giá ghi trên HĐMB nhà ở).
Nếu người nước ngoài chuyển tiền về chịu hết phí thì người nhận sẽ chịu phí ghi có tiền vào tài khoản và phí chuyển đổi ngoại tệ mặt nếu muốn rút tiền bằng ngoại tệ. Nếu người nước ngoài chỉ chịu một phần phí hoặc ko chịu phí thì người nhận tiền sẽ chịu toàn bộ phí còn thiếu cho giao dịch chuyển tiền đó được tính theo phí của NH nước ngoài
Các giao dịch liên quan đến tài khoản của người nước ngoài mở tại ngân hàng được Ngân hàng kiểm soát chặt chẽ thông qua chơ chế kiểm ra chứng từ, mục đích thực hiện giao dịch, kiểm tra giấy tờ tùy thân của chủ tài khoản và chữ ký đăng ký của chủ tài khoản trên lệnh chuyển tiền/ủy nhiệm chi
Quy định về mở tài khoản tại Ngân hàng Việt Nam: Thông tư 23/2014/TT-NHNN
Quy định về vận hành tài khoản tại Thông tư 16/2014/TT-NHNN và tài khoản này được phép thực hiện các giao dịch không dùng tiền mặt theo Nghị định 101/2012/NĐ-CP, Thông tư 46/2014/TT-NHNN
3.2 Thủ tục chuyển tiền doanh thu chương trình cho thuê (Áp dụng cho BTB)
KH có thể lựa chọn hình thức (1) lập 1 tài khoản VNĐ tại 1 NHTM tại VN (hoặc sử dụng tài khoản mở tại NH tại VN để thực hiện thanh toán tiền mua nhà) để nhận doanh thu (Tài khoản giao dịch) từ CĐT hoặc đơn vị khai thác cho thuê hoặc (2) CĐT hoặc đơn vị khai thác cho thuê BĐS chuyển thẳng doanh thu vào tài khoản của KH tại nước ngoài.
CĐT hoặc đơn vị khai thác cho thuê sẽ khấu trừ từ doanh thu các khoản thuế, phí sau theo quy định HĐMB và PL VN:
Thuế nhà thầu (thuế thu nhập cá nhân) trên doanh thu: đối vớt hoạt động dịch vụ cho thuê tài sản là 5% thu nhập;
Thuế giá trị gia tăng đối với cá nhân nước ngoài là: 5%doanh thu tính thuế VAT
Phí chuyển tiền+điện phí+ phí NH nước ngoài thu (nếu có)
Lưu ý:Lượng ngoại tệ chuyển ra khỏi lãnh thổ VN sẽ không được vượt quá nguồn thu hợp pháp của cá nhân theo giá ghi hợp đồng cho thuê nhà (được quy đổi từ VND) hoặc giá được ghi trên Hợp đồng chuyển nhượng nhà ở giữa cá nhân nước ngoài với bên nhận chuyển nhượng nhà.
Thuế nhà thầu quy định tại Điều 5, Điều 12 của Thông tư 103/2014/TT-BTC
Thuế thu nhập DN đối với tổ chức nước ngoài được quy định trong Thông tư 103/2014/TT-BTC
Thuế suất đối với cá nhân kinh doanh hoạt động cho thuê tài sản quy định tại Điều 10 Luật thuế thu nhập cá nhân 2007 được sửa đổi bổ sung bởi Luật số 71/2014/QH13 (Điều 2.4)
Quy định về phí ngân hàng được quy định tại Thông tư 26/2013/TT-NHNN
3.3 Các loại thuế, phí và lệ phí khi NNN mua BĐS tại Việt Nam
VAT khi mua Căn hộ là 10% giá bán căn hộ (không bao gồm giá trị quyền sử dụng đất và Kinh phí bảo trì phần diện tích thuộc sở hữu chung 2% giá bán CH). VAT khi mua Biệt thự là 10% giá biệt thự (không bao gồm giá trị quyền sử dụng đất)
Đối với căn hộ chung cư: Kinh phí bảo trì phần diện tích thuộc sở hữu chung 2% giá bán CH
Lệ phí trước bạ khi xin cấp Giấy Chứng Nhận: 0,5% giá trị tài sản tính lệ phí trước bạ tuy nhiên tối đa là 500 triệu đồng/1 tài sản/lần trước bạ. Giá trị tài sản tính lệ phí trước bạ là giá do UBND cấp tỉnh ban hành tùy từng thời điểm.
Phí, lệ phí hành chính Nhà nước khi xin cấp Giấy Chứng Nhận: theo quy định của Nhà nước tùy từng thời điểm, hiện nay là 661.000đ.
3.4 Các loại thuế, phí và lệ phí khi NNN chuyển nhượng BĐS
Thuế TNCN: 2% giá chuyển nhượng
VAT của nhà thầu nước ngoài theo mục 3.2
Phí, lệ phí hành chính (nếu bên bán chấp nhận đóng thay bên mua): : theo quy định của Nhà nước tùy từng thời điểm, hiện nay là 661.000đ.
Lệ phí trước bạ (nếu bên bán chấp nhận đóng thay bên mua): 0,5% giá trị tài sản tính lệ phí trước bạ tuy nhiên tối đa là 500 triệu đồng/1 tài sản/lần trước bạ. Giá trị tài sản tính lệ phí trước bạ là giá do UBND cấp tỉnh ban hành tùy từng thời điểm
3.5 NNN có thể mang tiền mặt vào Việt Nam không
NNN chỉ được mang một lượng ngoại tệ nhất định vào Việt Nam. Khi mang ngoại tệ vào Việt Nam phải thực hiện thủ tục khai báo hải quan
Theo quy định nếu số tiền mặt NNN mang theo vào VN hơn 5000USD thì phải khai báo hải quan
3.6NNN được dùng thẻ tín dung (credit card) để thanh toán tiền đặt cọc không
Người nước ngoài có thể sử dụng thẻ tín dụng nước ngoài (nhưng lưu ý rằng phải là thẻ tín dụng quốc tế) để thanh toán cho các giao dịch mua bán hàng hóa và sử dụng dịch vụ tại Việt Nam, và giao dịch thanh toán phải được thực hiện bằng VND, trong trường hợp ghi giá bằng ngoại tệ tự do chuyển đổi thì phải có thỏa thuận quy đổi sang VND trong hợp đồng
Vấn đề này được điều chỉnh tại Văn bản hợp nhất số 04/VBHN-NHNN ngày 22/04/2014 hợp nhất Quyết định số 20/2007/QĐ-NHNN và Thông tư số 23/2011/TT-NHNN.
3.7Thủ tục cấp sổ đỏ và quyền sở hữu
CĐT sẽ có thông báo yêu cầu KH nộp hồ sơ làm sổ đỏ theo quy định của PL khi các bên đã hoàn thành việc nhận bàn giao và tất toán HĐMB (dự kiến trong vòng 30 ngày);
CĐT thực hiện thủ tục làm sổ đỏ cho KH trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày KH nộp đủ hồ sơ theo thông báo. Thời hạn cấp sổ đỏ tùy thuộc cơ quan Nhà nước (thực tế khoảng 3- 6 tháng kể từ khi nộp đủ hồ sơ)
Thời hạn sở hữu nhà ở:
Đối với Người Vn định cư ở NN: Sở hữu lâu dài như người VN
Đối với cá nhân NN: Sở hữu 50 năm và được gia hạn.
Đối với tổ chức NN: Theo thời hạn của Giấy CNĐT tại VN.
3.8 Mẫu Hợp đồng mua bán, Thỏa thuận đặt cọc và các văn bản liên quan đến giao dịch bán Nhà ởBộ mẫu sử dụng trong giao dịch bán nhà ở về cơ bản bao gồm những tài liệu sau đây:
Thỏa thuận đặt cọc và Bản đăng ký chọn mua (trường hợp trước móng) hoặc Thỏa thuận đặt cọc (trường hợp đặt cọc sau móng);
Hợp đồng mua bán và các phụ lục đính kèm.
Bộ HĐMB theo mẫu đã đăng ký (không phân biệt NNN và VN). Dịch sang tiếng Anh toàn bộ mẫu HĐ. Khi có tranh chấp ưu tiên bản Tiếng Việt.
3.9 Thủ tục thế chấp quyền đối với với HĐMB hoặc Nhà ở để vay tiền mua nhà. Theo điều 144 Luật nhà ở 2014 có hiệu lực năm 01.7.2015, Chủ sở hữu nhà ở là tổ chức được thế chấp nhà ở tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam, Chủ sở hữu nhà ở là cá nhân được thế chấp nhà ở tại tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế đang hoạt động tại Việt Nam hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật.
Như vậy, hiện nay pháp luật Việt Nam không quy định về trường hợp NNN được quyền thế chấp nhà ở tại nước ngoài để làm TSBĐ mà chỉ có quy định về quyền thế chấp tài sản là nhà ở cho Ngân hàng nước ngoài hoạt động tại VN.
3.10 Thủ tục ủy quyền ký HĐMB và các giấy tờ liên quanNgười VN ở nước ngoài có thể ủy quyền cho người khác ký HĐMB và các tài liệu liên quan. Văn bản ủy quyền phải lập ở phòng công chứng tư nhân tại NN và hợp pháp hóa lãnh sự, dịch ra tiếng Việt tại VN hoặc lập ủy quyền có xác nhận của Đại sứ Việt Nam tại NN cùng với hộ chiếu/CMND của người được ủy quyền và người ủy quyền.
3.11 Vay vốn Ngân hàngĐiều kiện: Chứng minh được thu nhập để trả gốc + lãi khoản vay
Có Hợp đồng lao động tại VN; hoặc
Có bảo lãnh của ngân hàng nước ngoài đối với khoản vay tại VN;
Nguồn thu từ chính tài sản đảm bảo (tiền cho thuê, doanh thu ….)
Tỷ lệ vay sẽ xác định cụ thể theo từng trường hợp.
3.12 Quy định về đảm bảo chất lượng xây dựng
Đảm bảo xây dựng theo đúng quy hoạch được phê duyệt và tiêu chuẩn xây dựng VN (ghi nhận trong HĐ);
Bảo hành 5 năm đối với căn hộ chung cư và 2 năm đối với Biệt Thự cho phần kết cấu;
Các trang thiết bị kèm theo được bảo hành theo tiêu chuẩn của nhà sản xuất.

Tư vấn Quản lý Bất động sản - PAC

19/10/2015

05/10/2015

23/09/2015

21/09/2015

19/09/2015

17/09/2015

16/09/2015

13/09/2015

Address

Telephone

Website

Alerts

Contact The Business

Shortcuts

Share

Category