20/07/2026
Tháng 7.2026, Khi bất động sản còn trầm lắng, thế giới đã bắt đầu “đặt cược” vào Việt Nam. 🙂
Có một nghịch lý đang diễn ra trong nền kinh tế Việt Nam. Ở góc nhìn ngắn hạn, thị trường bất động sản vẫn đang trải qua quá trình thanh lọc mạnh mẽ. Nhiều doanh nghiệp rời khỏi cuộc chơi, thanh khoản chưa phục hồi đồng đều và tâm lý thận trọng vẫn bao trùm không ít nhà đầu tư. Nhưng ở góc nhìn dài hạn, những tín hiệu hoàn toàn khác đang xuất hiện.
Trong khi nhiều người còn đặt câu hỏi “bao giờ thị trường phục hồi?”, thì các tập đoàn đa quốc gia vẫn tiếp tục rót vốn vào Việt Nam. Các đoàn doanh nghiệp quốc tế đã bắt đầu làm việc với Chính phủ về APEC 2027. Dòng vốn FDI đạt mức giải ngân cao nhất nhiều năm. Có lẽ, điều đáng suy ngẫm không phải là thị trường hôm nay đang khó khăn đến đâu, mà là vì sao những nhà đầu tư toàn cầu vẫn tiếp tục lựa chọn Việt Nam cho chiến lược nhiều năm tới?
🙂
Một thị trường trưởng thành luôn phải trải qua giai đoạn sàng lọc. Theo số liệu của Cục Thống kê, 6 tháng đầu năm 2026 có 1.463 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hoàn tất thủ tục giải thể. Con số này phản ánh áp lực mà thị trường đang đối mặt.
Nhưng nếu nhìn ở góc độ chu kỳ kinh tế, đây không phải hiện tượng bất thường.
Lịch sử phát triển của nhiều quốc gia cho thấy, sau giai đoạn tăng trưởng nóng luôn là giai đoạn tái cơ cấu. Những doanh nghiệp sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn, thiếu năng lực triển khai hoặc không tạo được giá trị khác biệt sẽ dần bị đào thải. Đó là quá trình đau đớn nhưng cần thiết. Bởi một thị trường bền vững không được xây dựng từ số lượng doanh nghiệp tồn tại, mà từ chất lượng của những doanh nghiệp còn lại.
Trong khi doanh nghiệp trong nước sàng lọc, dòng vốn quốc tế lại đang “bỏ phiếu” bằng tiền. Nếu chỉ nhìn vào bất động sản, rất dễ bỏ qua tín hiệu quan trọng hơn của nền kinh tế.
Đó là FDI !
6 tháng đầu năm 2026, vốn FDI đăng ký đạt 34,65 tỷ USD, tăng 61% so với cùng kỳ. Vốn FDI giải ngân đạt 13,03 tỷ USD, tăng 11,2% và là mức cao nhất của cùng kỳ trong 5 năm gần đây.
Điều đáng chú ý nhất không phải là vốn đăng ký mà là vốn giải ngân, bởi đăng ký chỉ phản ánh kế hoạch, giải ngân mới phản ánh niềm tin. Khi một tập đoàn quyết định giải ngân hàng trăm triệu USD, họ không nhìn vào biến động của một quý hay một năm. Họ nhìn vào chu kỳ phát triển của nền kinh tế trong 10 đến 20 năm. Nói cách khác, dòng vốn quốc tế đang đánh giá triển vọng của Việt Nam bằng tầm nhìn dài hạn.
Một tín hiệu khác ít được chú ý nhưng có ý nghĩa rất lớn là việc đoàn Trung tâm APEC Quốc gia Hoa Kỳ (National Center for APEC - NCAPEC) đã đến Việt Nam làm việc về công tác chuẩn bị cho APEC 2027. Tham gia đoàn là đại diện của nhiều tập đoàn hàng đầu thế giới như Boeing, JPMorgan Chase, Visa, Mastercard, Walmart và Johnson & Johnson. Nội dung làm việc không chỉ xoay quanh công tác tổ chức hội nghị, mà tập trung vào xúc tiến thương mại, kết nối doanh nghiệp và thúc đẩy hợp tác đầu tư.
Những nền kinh tế đăng cai không chờ đến khi hội nghị diễn ra mới bắt đầu kết nối doanh nghiệp. Quá trình này luôn được khởi động trước nhiều năm nhằm tạo ra hàng trăm cuộc gặp giữa chính phủ, tập đoàn đa quốc gia và cộng đồng đầu tư. Nói cách khác, APEC là chất xúc tác của dòng vốn, chứ không chỉ là một sự kiện ngoại giao.
Theo OECD (Organisation for Economic Co-operation and Development – Tổ chức Hợp tác và Phát triển Kinh tế), một tổ chức quốc tế có trụ sở tại Paris với 38 quốc gia thành viên, quy tụ hầu hết các nền kinh tế phát triển như Hoa Kỳ, Nhật Bản, Đức, Pháp, Hàn Quốc, Canada và Australia, các báo cáo của OECD được nhiều chính phủ, ngân hàng trung ương, quỹ đầu tư và tập đoàn đa quốc gia sử dụng làm cơ sở tham khảo khi xây dựng chính sách và đánh giá môi trường đầu tư:
Trong báo cáo FDI Qualities Review of Viet Nam, OECD nhận định rằng FDI đã trở thành một trong những động lực cốt lõi của quá trình công nghiệp hóa Việt Nam, giúp tạo việc làm, nâng cao năng suất, thúc đẩy chuyển giao công nghệ và đưa Việt Nam tham gia sâu hơn vào chuỗi giá trị toàn cầu. OECD cũng cho rằng để hiện thực hóa mục tiêu tăng trưởng cao trong giai đoạn tới, Việt Nam cần tiếp tục thu hút FDI chất lượng cao, thay vì chỉ chạy theo quy mô vốn.
Nhận định này cho thấy, giá trị của FDI không nằm ở những con số hàng chục tỷ USD, mà nằm ở hiệu ứng lan tỏa. Một nhà máy mới được xây dựng sẽ kéo theo hàng nghìn việc làm. Việc làm tạo ra thu nhập. Thu nhập thúc đẩy tiêu dùng. Tiêu dùng kích thích dịch vụ. Dịch vụ tạo nhu cầu cho hạ tầng. Và cuối cùng, tất cả những yếu tố đó sẽ phản ánh vào thị trường bất động sản.
Bất động sản luôn là ngành hưởng lợi sau cùng, nhưng hưởng lợi lớn nhất! 🙂
Nhiều người thường kỳ vọng bất động sản sẽ phục hồi trước. Thực tế thường diễn ra theo chiều ngược lại: Đầu tiên là FDI, sau đó là sản xuất, tiếp theo là việc làm, rồi đến thu nhập, sau cùng mới là nhu cầu về nhà ở, khách sạn, căn hộ dịch vụ, văn phòng, trung tâm thương mại và bất động sản du lịch.
Đó là lý do các quốc gia có tốc độ công nghiệp hóa nhanh thường chứng kiến sự phát triển mạnh của bất động sản sau khi dòng vốn đầu tư đã hình thành hệ sinh thái kinh tế. Tuy nhiên, chu kỳ mới sẽ không còn là giai đoạn tăng trưởng đồng loạt. Dòng vốn sẽ tập trung vào những địa phương có lợi thế về hạ tầng, cảng biển, sân bay, khu công nghiệp, trung tâm tài chính hoặc du lịch quốc tế.
Điều đó đồng nghĩa, bất động sản trong tương lai sẽ được quyết định nhiều hơn bởi năng lực tạo ra dòng tiền và giá trị kinh tế thực, thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá.
Theo cá nhân tôi, điều đáng lạc quan nhất của nền kinh tế Việt Nam hiện nay không chỉ phải là chỉ số tăng trưởng, mà là việc niềm tin của nhà đầu tư quốc tế vẫn đang được củng cố. Trong khi thị trường trong nước còn đang tái cơ cấu, dòng vốn FDI vẫn tiếp tục tăng. Trong khi nhiều doanh nghiệp bất động sản phải rời cuộc chơi, các tập đoàn đa quốc gia vẫn chuẩn bị cho những kế hoạch hợp tác dài hạn thông qua APEC 2027.
Điều đó không có nghĩa Việt Nam sẽ ngay lập tức đạt mục tiêu tăng trưởng hai con số hay thị trường bất động sản sẽ phục hồi trên diện rộng. Con đường phía trước vẫn phụ thuộc vào chính sách vĩ mô, chất lượng hạ tầng, năng suất lao động và khả năng chuyển hóa dòng vốn FDI thành giá trị gia tăng cho nền kinh tế.
Nhưng có một điều đáng để kỳ vọng: Dòng vốn thông minh luôn đi trước chu kỳ tăng trưởng.
Khi các tập đoàn toàn cầu bắt đầu “đặt cược” vào một nền kinh tế bằng những khoản đầu tư hàng tỷ USD, họ không mua kỳ vọng của ngày mai. Họ đang đầu tư vào năng lực tăng trưởng của 10 hay 20 năm tới.
Và nếu nhìn từ những tín hiệu đó, Việt Nam không chỉ đang thu hút thêm vốn đầu tư. Việt Nam đang từng bước củng cố vị thế của mình như một trung tâm sản xuất, thương mại và kết nối mới của khu vực châu Á - Thái Bình Dương. Đó có lẽ mới là nền tảng quan trọng nhất để kỳ vọng vào một chu kỳ tăng trưởng bền vững của nền kinh tế và của thị trường bất động sản trong những năm tới. 🙂
