Công ty TNHH Thẩm định giá VAI

23/05/2026

Tài sản công sau đề án và nỗi lo 'khai sinh' trên sổ sách của đơn vị sự nghiệp công lập - Bài đăng trên Vietnam Finance ngày 14/05/2026

(VNF) - Theo quy định hiện hành về sử dụng tài sản công tại các đơn vị sự nghiệp công lập, các giá trị đầu tư của đối tác vào nhà đất theo Đề án sẽ thuộc về bên cho thuê (chuyển giao không bồi hoàn) hoặc nhận chuyển nhượng trong trường hợp liên doanh liên kết (LDLK), tuy nhiên việc thiếu các hướng dẫn quy trình nghiệp vụ chi tiết về tiếp nhận và xác lập giá trị đang gây lúng túng cho các đơn vị thực thi.


Từ chủ trương gia tăng giá trị của tài sản công

Trong những năm gần đây, thực hiện chủ trương xã hội hóa và tận dụng tối đa tài sản công tại các đơn vị sự nghiệp công lập (SNCL) nhiều đơn vị đã triển khai các đề án cho thuê mặt bằng hoặc liên doanh liên kết (LDLK) để đầu tư hạ tầng thể thao, dịch vụ.

Phổ biến là những hạng mục công trình như: nhà tạm, sân tennis, sân bóng đá cỏ nhân tạo, sân pickleball… Theo quy định, khi hết thời hạn hợp đồng cho thuê giao không bồi hoàn, hoặc hợp đồng LDLK nếu được bàn giao hay chuyển nhượng lại các hạng mục này sẽ được bàn giao/mua lại cho đơn vị SNCL quản lý, sử dụng.

Tuy nhiên, khi kết thúc hợp đồng cũng là lúc các nhà quản lý đơn vị SNCL rơi vào một mê hồn trận pháp lý. Tài sản hiện hữu trước mắt, giá trị sử dụng còn rất cao, nhưng để "khai sinh" chúng trên sổ sách kế toán lại là một hành trình đầy rẫy rủi ro.

Dù các tài sản này có thể vẫn đang vận hành, sử dụng tốt và vẫn có thể mang lại nguồn thu, nhưng khi đối tác bàn giao lại cho đơn vị SNCL, những tài sản này lại đứng trước nguy cơ trở thành tài sản chưa được ghi nhận trên đất công vì những hướng dẫn khá phức tạp trong quy định về xác định giá trị làm căn cứ ghi tăng sổ sách.


Nghịch lý "0 đồng" và giá trị thực tế

Lỗ hổng đầu tiên nằm ở sự xung đột giữa chế độ kế toán doanh nghiệp và quy định quản lý tài sản công. Với đối tác (bên thuê), họ áp dụng phương pháp khấu hao đường thẳng. Sau 5-10 năm, trên sổ sách của doanh nghiệp, giá trị còn lại của công trình sẽ bằng 0.

Trong quy định về cho thuê tài sản, việc đối tác đầu tư thêm hạng mục tài sản thường không được giám sát quyết toán đầu tư nên bên cho thuê không có thông tin (hồ sơ) theo dõi nguyên giá tại thời điểm đầu tư.

Thế nhưng về mặt kỹ thuật, một sân tennis, hay nhà dịch vụ (nhà tạm hoặc nhà cấp IV) được bảo trì tốt sau 5 năm vẫn có thể còn 60-70% giá trị sử dụng. Nếu đơn vị SNCL tiếp nhận và ghi tăng tài sản theo giá trị 0 đồng của đối tác, họ sẽ ngay lập tức vi phạm nguyên tắc quy định trong thông tư số 141/2025/TT-BTC.

Hệ lụy của việc "ghi tăng 0 đồng" không chỉ dừng lại ở sổ sách. Khi công trình xuống cấp, đơn vị không thể lập dự toán xin kinh phí sửa chữa, bảo trì. Bởi lẽ, cơ quan tài chính sẽ không phê duyệt một danh mục sửa chữa cho một tài sản có "nguyên giá bằng 0" hoặc không tồn tại trên sổ sách kế toán.

Nếu không xác lập giá trị để quản lý, tài sản công sẽ nằm ngoài sự kiểm soát của nhà nước, dễ dẫn đến tình trạng trục lợi, khai thác trái phép hoặc bị xuống cấp mà không ai chịu trách nhiệm bảo trì, tiếp tục tính sai giá trị cho thuê / LDLK nếu tiếp tục Đề án.


Căn cứ pháp lý để ghi tăng tài sản

Việc tài sản hình thành trong quá trình cho thuê hoặc liên doanh liên kết còn phụ thuộc nhiều vào việc tài sản đấy có được hình thành hợp pháp, phù hợp với quy hoạch và việc quyết định cho tồn tại để tiếp tục khai thác cũng là một vướng mắc không nhỏ.

Hiện nay có nhiều đơn vị đã và đang cho thuê tài sản không có thỏa thuận đầu tư thêm, việc đầu tư các hạng mục của bên thuê đương nhiên không có giấy phép và bên thuê hay cấp thẩm quyền phê duyệt dẫn đến việc mặc dù có tồn tại nhưng rất khó được thừa nhận sau khi kết thúc hợp đồng và được đối tác được cho tặng lại tài sản mà không phá dỡ.

Các cơ quan có thẩm quyền cần xem xét, có văn bản hướng dẫn về việc xử lý tài sản này theo hướng cho phép tiếp nhận tài sản cho tặng là công trình trong trường hợp đơn vị SNCL có nhu cầu sử dụng tiếp, hạng mục không trái với quy hoạch tổng thể, quy hoạch chi tiết… để đảm bảo tránh lãng phí vì đa phần chúng đều có giá trị sử dụng và có thể tiếp tục cho thuê như tài sản được hình thành từ nguồn vốn ngân sách khác.


Thông tư 141/2025/TT-BTC: "Chìa khóa" mở cửa nút thắt pháp lý nhưng vẫn còn “chốt cài” chưa thông

Nếu như trước đây, việc xác định giá trị tài sản thiếu hồ sơ gốc thường bị coi là "khoảng trống chính sách", thì sự ra đời của Thông tư số 141/2025/TT-BTC ngày 31/12/2025 của Bộ Tài chính đã cung cấp một hành lang kỹ thuật tương đối rõ nét để giải quyết tình trạng này.

Cụ thể là thông tư đã có cơ chế đánh giá lại theo giá trị hợp lý quy định tại điểm a.4 khoản 3 Điều 6 Thông tư 141: Đối với tài sản cố định phát hiện thừa khi kiểm kê hoặc nhận bàn giao (kể cả chuyển giao giữa các đơn vị) mà không có hồ sơ, đơn vị không được áp đặt giá trị 0 đồng. Thay vào đó, đơn vị phải thực hiện đánh giá lại giá trị tài sản theo giá trị thực tế của tài sản tương đương tại thời điểm đó.

Tuy nhiên, Thông tư 141/2025/TT-BTC vẫn còn quy định thiếu một số trường hợp cụ thể dẫn đến chưa áp dụng được như sau:

Thứ nhất, vướng mắc về ghi nhận nguyên giá - điểm vênh giữa thực tế và hệ thống quản trị. Đây là rào cản kỹ thuật lớn nhất sau khi đơn vị thuê tư vấn thẩm định giá.

Theo quy trình, kết quả tư vấn xác định giá trị tài sản tại thời điểm hiện tại. Tuy nhiên, Thông tư 141/2025/TT-BTC và hệ thống phần mềm quản lý tài sản công hiện nay lại yêu cầu nhập liệu “Nguyên giá tại thời điểm đưa vào sử dụng”. Sự cập kênh này tạo ra sai lệch lớn khi phần mềm tự động áp dụng công thức tính hao mòn lũy kế dựa trên thời gian lịch sử - thứ vốn đã mất hồ sơ gốc hoặc không khớp với giá trị mua lại/tiếp nhận thực tế.

Hệ quả là đơn vị quản lý không thể “khớp số” giữa chứng thư thẩm định và sổ cái kế toán trên hệ thống chung khi nhập liệu vào hệ thống phần mềm quản lý tài sản công do số liệu tự động tính toán ngay từ khi nhập nguyên giá, số năm hao mòn, số năm đã sử dụng tạo ra giá trị sai lệch giá trị còn lại, cụ thể:

Đối với nhà, công trình vật kiến trúc thường được xác định nguyên giá tại thời điểm thẩm định giá hoặc máy móc thiết bị (ví dụ như ô tô) không thể xác định được nguyên giá mua mới tại thời điểm thẩm định giá trong khi Thông tư 141/2025/TT-BTC yêu cầu nguyên giá phải xác định tại thời điểm đưa vào sử dụng.

Việc nhập liệu giá trị mua lại (tài sản cũ) vào cột nguyên giá (tài sản mới) sẽ khiến công thức tính hao mòn tự động của phần mềm bị sai lệch hoàn toàn so với vòng đời thực tế còn lại của tài sản do số nhập liệu được tự động theo công thức:

Giá trị còn lại = (Nguyên giá tài sản tại thời điểm đưa vào sử dụng) x (Phần trăm tính khấu hao/hao mòn hàng năm) x (số năm còn lại)

Giá trị khấu hao/hao mòn = (Nguyên giá tài sản tại thời điểm đưa vào sử dụng) x (Phần trăm tính khấu hao/hao mòn hàng năm) x (số năm đã sử dụng)

Do đơn vị quản lý tài sản không thể can thiệp vào phần mềm chung để đổi số nguyên giá hay giá trị còn lại tại thời điểm thẩm định giá theo kết quả thẩm định giá, do đó đề xuất phương án “tháo chốt” dưới đây.

Phương án 1: cho phép áp dụng công thức quy đổi "Nguyên giá quy đổi" để đảm bảo tính liên tục của công tác kế toán, xin đề xuất cho ban hành công thức quy đổi nguyên giá từ giá trị còn lại được thẩm định giá tại thời điểm nhận bàn giao như sau:

Nguyên giá quy đổi = (Giá trị còn lại thực tế) x (Tổng thời gian sử dụng định mức) / (Thời gian sử dụng còn lại).

Đây là giải pháp kỹ thuật nhằm bắc cầu giữa kết quả thẩm định giá thực tế và logic tính toán của phần mềm quản lý tài sản công hiện nay, đảm bảo giá trị còn lại phản ánh đúng thực tế mà không làm sai lệch quy trình hạch toán.

Phương án 2: cho phép đơn vị sử dụng tài sản công được điều chỉnh số nguyên giá không dựa trên công thức trong phần mềm (có đánh dấu * kèm theo hồ sơ để người quản lý biết được lịch sử tài sản mà không phải giải trình)

Cách làm này giúp tài sản được "hợp pháp hóa" với một giá trị nguyên giá phù hợp trên sổ sách tại thời điểm đầu tư mà không phải tại thời điểm nhận bàn giao (thuê tư vấn thẩm định giá), từ đó cho phép đơn vị thực hiện trích hao mòn/khấu hao và lập dự toán sửa chữa đúng quy định.

Để hóa giải nút thắt này, cơ quan quản lý cần xem xét hai phương án: Một là, chấp nhận phương pháp hồi tố giá trị thông qua công thức quy đổi ngược để xác định nguyên giá tại thời điểm hình thành tài sản. Hai là, nâng cấp tính năng phần mềm quản lý tài sản công, cho phép ghi nhận biến động giá trị dựa trên kết quả đánh giá lại thực tế tại thời điểm tiếp nhận, thay vì bắt buộc tính toán dựa trên lịch sử đầu tư đã mất hồ sơ.

Thứ hai, vướng mắc về không tính khấu hao/hao mòn: quy định tại điểm c khoản 3 Điều 11 Thông tư 141/2025/TT-BTC cho thấy sự không thống nhất giữa các quy định không phải tính hao mòn, khấu hao đối với: “Tài sản cố định đã tính đủ hao mòn hoặc đã khấu hao hết giá trị nhưng vẫn còn sử dụng được (bao gồm cả tài sản cố định đơn vị sự nghiệp công lập được nhận sau khi hết thời hạn liên doanh, liên kết)”.

Sự không đồng bộ còn nằm ở cách hiểu về thời gian khấu hao. Thực tế, các đối tác LDLK thường khấu hao theo thời hạn hợp đồng (ví dụ 10 năm). Trong khi đó, khung thời gian hao mòn của nhà nước đối với tài sản cùng loại thường dài hơn (ví dụ 15 năm).

Nếu áp dụng cứng nhắc điểm c khoản 3 Điều 11 Thông tư 141 – ngừng tính hao mòn cho tài sản đã khấu hao hết từ phía đối tác – thì đơn vị SNCL sẽ mất đi 5 năm giá trị chi phí hợp lệ. Điều này không chỉ gây thiệt hại về nguồn trích lập Quỹ phát triển hoạt động sự nghiệp mà còn làm sai lệch hoàn toàn phương án tài chính khi đơn vị tái sử dụng tài sản này vào các Đề án cho thuê / LDLK chu kỳ tiếp theo.


Đề xuất quy trình thực hiện 3 bước cho cán bộ quản lý tài sản

Thông tư 141/2025/TT-BTC không hướng dẫn quy trình, mẫu biểu cụ thể dẫn đến việc thực hiện của cán bộ quản lý tài sản còn gặp nhiều lúng túng. Để hóa giải các rủi ro về quản lý tài sản công, quy trình tiếp nhận và xác lập giá trị tài sản cần được thực hiện qua các bước chuẩn hóa:

Bước 1: Kiểm kê và đánh giá thực trạng kỹ thuật thành lập hội đồng theo quy định tại Điều 5 Thông tư 141/2025/TT-BTC. Thành phần hội đồng phải bao gồm người đứng đầu đơn vị, bộ phận kế toán và đại diện chuyên môn kỹ thuật.

Bước 2: Thẩm định giá độc lập - lá chắn pháp lý hữu hiệu, thay vì thành lập hội đồng tự "ước lượng" giá trị, đơn vị SNCL nên thuê tổ chức thẩm định giá chuyên nghiệp. Chứng thư thẩm định giá về "Giá trị còn lại" là bằng chứng khách quan, độc lập nhất. Tuy nhiên, việc giao trách nhiệm cho hội đồng phải ước tính thời gian sử dụng còn lại còn khá đơn giản, khó thực hiện vì không có căn cứ trong trường hợp thời gian đã sử dụng của tài sản lớn hơn hoặc bằng với thời gian tính khấu hao/hao mòn tại Thông tư 141/2025/TT-BTC.

Bước 3: Quyết nghị và ghi sổ tăng tài sản. Hội đồng họp, thông qua kết quả thẩm định và ban hành biên bản định giá lại tài sản. Đây chính là "giấy khai sinh" để kế toán cập nhật vào phần mềm quản lý tài sản công quốc gia.

Khoảng trống pháp lý thường được nhắc đến trong bài toán tài sản hậu cho thuê/LDLK thực chất là sự thiếu tự tin trong khâu vận dụng quy định. Hệ thống văn bản mới từ Nghị định 186/2025/NĐ-CP đến Thông tư 141/2025/TT-BTC đã chuyển dịch từ cơ chế "trông chờ" sang cơ chế "phân cấp - tự chịu trách nhiệm" nhưng vẫn cần có hướng dẫn đủ chi tiết để đơn vị có căn cứ thực hiện.

Rủi ro pháp lý không nằm ở việc thực hiện sai, mà từ việc chưa có hướng dẫn cụ thể dẫn đến đơn vị phải tự mò mẫm thực hiện. Việc xác lập quyền sở hữu, xác định đúng giá trị tài sản không chỉ giúp đơn vị bảo toàn nguồn lực nhà nước mà còn là bước chuẩn bị sống còn để xây dựng các Đề án khai thác vòng đời tiếp theo của tài sản.

Chỉ khi có "giá trị gốc" chuẩn, giá dịch vụ (bao gồm chi phí khấu hao) mới được tính đúng, tính đủ, đảm bảo sự bền vững cho hoạt động của đơn vị SNCL, đảm bảo cho việc quản lý tài sản công được khai thác hiệu quả và minh bạch.

Link:

(VNF) - Theo quy định hiện hành về sử dụng tài sản công tại các đơn vị sự nghiệp công lập, các giá trị đầu tư của đối tác vào nhà đất theo Đề án sẽ thuộc về bên cho thuê (chuyển giao không bồi hoàn) hoặc nhận chuyển nhượng t...

16/04/2026

Tham gia Hội nghị tập huấn pháp luật về Sở hữu trí tuệ phục vụ công tác thẩm định giá tổ chức tại Bộ Tài chính, số 8 Phan Huy Chú, TP Hà Nội ngày 16/6/2026

25/03/2026

KIẾN THỨC CHUYÊN NGÀNH:

THẨM ĐỊNH GIÁ DOANH NGHIỆP NHÀ NƯỚC PHỤC VỤ CHUYỂN NHƯỢNG VỐN: NHỮNG "GÓC KHUẤT" CHÍNH SÁCH VÀ NHẬN DIỆN RỦI RO NGHỀ NGHIỆP TỪ NGHỊ ĐỊNH 57/2026/NĐ-CP
Bài đăng trên Tạp chí Nhịp sống thị trường - Markettimes ngày 25/3/2026)

“Tính phức tạp của thẩm định giá doanh nghiệp hiện nay không chỉ nằm ở kỹ thuật tính toán, mà xuất phát từ sự 'lệch pha' giữa hệ thống Chuẩn mực thẩm định giá với các Luật chuyên ngành (Đất đai, Sở hữu trí tuệ, Quản lý vốn). Chính sự thiếu đồng bộ này đã tạo ra những 'bẫy' rủi ro pháp lý, đẩy Thẩm định viên vào thế tiến thoái lưỡng nan giữa tuân thủ quy trình và phản ánh đúng giá trị thị trường.”

Do nội dung bài viết khá dài, Tạp chí phải đăng thành 2 phần, nếu bạn đọc quan tâm xin đọc đầy đủ tại Link:

THẨM ĐỊNH GIÁ DOANH NGHIỆP NHÀ NƯỚC PHỤC VỤ CHUYỂN NHƯỢNG VỐN: NHỮNG "GÓC KHUẤT" CHÍNH SÁCH VÀ NHẬN DIỆN RỦI RO NGHỀ NGHIỆP TỪ NGHỊ ĐỊNH 57/2026/NĐCP “Tính phức tạp của thẩm định giá doanh nghiệp hiện nay không chỉ nằm ở kỹ...

17/02/2026

20/01/2026

Sửa đổi Luật Xử lý vi phạm hành chính: Gỡ nút thắt để người có thẩm quyền không còn "lúng túng" khi xác định giá trị tang vật?

(Bài đăng trên Tạp chí Pháp luật và Phát triển thuộc Viện nghiên cứu Pháp luật và Kinh tế ASEAN, Hội Luật gia Việt Nam - Thứ ba, 20/01/2026)

(PLPT) - Việc xác định giá trị tang vật, phương tiện vi phạm hành chính (sau đây gọi tắt là tài sản) là khâu then chốt, trực tiếp quyết định thẩm quyền xử lý và khung tiền phạt. Tuy nhiên, thực tiễn thi hành pháp luật hiện nay cho thấy sự thiếu đồng bộ giữa Luật Xử lý vi phạm hành chính và Luật Giá 2023, dẫn đến những rủi ro pháp lý cho người có thẩm quyền. Bài viết này tập trung phân tích và kiến nghị hoàn thiện Điều 49 Dự thảo Luật sửa đổi nhằm đảm bảo tính thống nhất, minh bạch và khả thi.

1. Về trách nhiệm thẩm quyền quyết định giá

Tại khoản 1 Điều 49 Dự thảo quy định về Xác định giá trị tang vật, phương tiện vi phạm hành chính để làm căn cứ xác định khung tiền phạt, thẩm quyền xử phạt hiện đang quy định: “Trong trường hợp cần xác định giá trị tang vật, phương tiện vi phạm hành chính để làm căn cứ xác định khung tiền phạt, thẩm quyền xử phạt, người có thẩm quyền đang giải quyết vụ việc phải xác định giá trị tang vật, phương tiện và phải chịu trách nhiệm về việc xác định đó.”

Như vậy, Dự thảo quy định “phải xác định giá trị tang vật, phương tiện và phải chịu trách nhiệm về việc xác định đó” không quy định việc quyết định giá trị tài sản vi phạm phải được thực hiện dưới hình thức quyết định hành chính do người có thẩm quyền xử lý ban hành để làm căn cứ xác định thẩm quyền xử phạt, khung xử phạt.

Theo quy định tại khoản 4 Điều 55 Luật Giá năm 2023 quy định Chứng thư thẩm định giá và báo cáo thẩm định giá của doanh nghiệp thẩm định giá: “Chứng thư thẩm định giá và báo cáo thẩm định giá được sử dụng làm một trong những cơ sở để khách hàng, tổ chức, cá nhân có liên quan được ghi tại hợp đồng thẩm định giá xem xét, quyết định hoặc phê duyệt giá của tài sản.”

Theo quy định tại khoản 1 Điều 64 Luật Giá năm 2023 quy định về Thông báo kết quả thẩm định giá và báo cáo thẩm định giá của hội đồng thẩm định giá Nhà nước như sau: “Thông báo kết quả thẩm định giá và báo cáo thẩm định giá của hội đồng thẩm định giá được sử dụng làm cơ sở để tham mưu cho cơ quan, tổ chức, người có thẩm quyền xem xét quyết định, phê duyệt giá theo quy định của pháp luật có liên quan.”

Như vậy, kết quả thẩm định giá của doanh nghiệp thẩm định giá hay Hội đồng thẩm định giá Nhà nước chỉ là một trong những cơ sở để người có thẩm quyền xem xét, quyết định giá chứ không thay thế cho quyết định của người xử lý vi phạm. Trong trường hợp này, Luật Xử phạt vi phạm hành chính cần luật hóa quy định rõ thủ tục ban hành quyết định giá tài sản vi phạm độc lập hoặc gộp chung trong quyết định xử phạt hành chính; Văn bản này đóng vai trò là chứng cứ nghiệp vụ trong hồ sơ, xác lập cơ sở pháp lý cho việc áp dụng khung phạt và xác định thẩm quyền, đảm bảo tính minh bạch trước khi ban hành Quyết định xử phạt chính thức.

Trường hợp giá trị tài sản trong Biên bản hoặc thông báo của hội đồng thẩm định giá hoặc chứng thư thẩm định giá thể hiện giá trị của tài sản vượt quá thẩm quyền xử lý, phải kịp thời hoàn thiện thủ tục chuyển hồ sơ cho cấp có đủ thẩm quyền xử lý theo quy định; Người có thẩm quyền xử lý tiếp theo nếu nhận thấy căn cứ định giá / thẩm định giá trong hồ sơ đảm bảo mức độ tin cậy, đúng quy trình thì được sử dụng các căn cứ định giá thể hiện trong hồ sơ để ban hành quyết định giá trị tài sản vi phạm.

Thực tế, nhiều tài sản vi phạm khi xác định được giá trị lại bị vượt thẩm quyền xử lý nên phải chuyển hồ sơ về đúng cấp xử lý nhưng hồ sơ chuyển không có thành phần thủ tục hành chính rõ ràng, việc xác định giá trị tài sản vi phạm ban đầu (nếu không đúng thẩm quyền) chỉ dừng lại ở kết quả định giá quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều này, được gửi kèm theo hồ sơ chuyển cấp xử lý đúng thẩm quyền mà không cần ban hành quyết định phê duyệt giá tài sản vi phạm; cần có quy định được tiếp tục sử dụng kết quả định giá của giai đoạn trước hay không hay phải thực hiện định giá lại, …

2. Căn cứ định giá tài sản vi phạm

Việc định giá tài sản có giá trị lớn, phức tạp sẽ yêu cầu thời gian tối thiểu để thực hiện, Tuy nhiên tại khoản 2, khoản 3 Điều 49 của Dự thảo đang thể hiện quá tóm tắt và lẫn lộn, không rõ ràng quy trình này, nội dung sửa đổi cần quy định cụ thể hơn về trách nhiệm và trình tự xác định giá trị tang vật như sau:

Thứ nhất: Việc tuân thủ quy trình thẩm định giá tài sản vi phạm hành chính của Luật Giá thông qua Hội đồng là yêu cầu bắt buộc để đảm bảo tính pháp lý, tuy nhiên cần có hướng dẫn về quy trình rút gọn đối với các vụ việc có tính chất khẩn cấp hoặc tang vật phổ biến, giá trị thấp. Cần quy định bắt buộc tạm giữ tang vật trong trường hợp tài sản vi phạm hành chính không thể quyết định giá tại thời điểm xử lý hoặc vụ việc phức tạp cần phải thực hiện đối chiếu, kiểm chứng với quy mô sản xuất thực tế. Việc tạm giữ là điều kiện tiên quyết để bảo toàn hiện trạng tài sản, phục vụ cho công tác định giá của Hội đồng hoặc tổ chức thẩm định giá diễn ra trong thời hạn luật định.

Thứ hai: Trong trường hợp người có thẩm quyền xử lý vi phạm nhận thấy các thông tin về giá trị tài sản vi phạm được cung cấp (bao gồm giá trong hợp đồng, hóa đơn, tờ khai nhập khẩu, giá thành, …) có đủ mức độ tin cậy hoặc sẵn có giá tài sản tương tự của cơ quan nhà nước ban hành có thể làm căn cứ để quyết định giá trị của tài sản vi phạm mà không cần quyết định tạm giữ tài sản vi phạm.

Không nên quy định lẫn việc sử dụng giá của chứng thư thẩm định giá vào phần này do về mặt thời gian xử lý (nếu chưa có quyết định tạm giữ) thì không thể đủ thời gian cung cấp kịp chứng thư thẩm định giá, trong khi không quy định đối tượng có trách nhiệm cung cấp chứng thư thẩm định giá trong thời gian ngắn này.

Cần bổ sung thêm trường hợp: Với tài sản vi phạm là thành phẩm chưa bán thì giá trị được xác định là giá thành; Đối với hàng hoà chưa hoàn thiện là tập hợp chi phí sản xuất hình thành đến thời điểm xử lý theo thông tin do người vi phạm cung cấp; Thông tin do người vi phạm cung cấp phải đi kèm hồ sơ kế toán hoặc chứng từ chứng minh chi phí thực tế phù hợp với tài sản xử lý vi phạm; Tuy nhiên, việc sử dụng nguồn thông tin này chỉ áp dụng khi người có thẩm quyền đánh giá các thông tin này có độ tin cậy cao và không cần thiết phải đối chiếu trực tiếp với quy mô sản xuất thực tế tại hiện trường. Người cung cấp thông tin phải chịu hoàn toàn trách nhiệm về tính chính xác của thông tin đã cung cấp.

Thứ ba: Trường hợp tài sản có giá trị lớn, nhiều loại hàng hóa phức tạp hoặc thông tin tài sản vi phạm được cung cấp không đủ mức độ tin cậy, Người có thẩm quyền xử lý vi phạm phải ban hành quyết định tạm giữ tài sản vi phạm để có thời gian thực hiện xác định giá trị tài sản vi phạm theo các trình tự tiếp theo.

Thời hạn tạm giữ để định giá không quá 10 ngày làm việc có thể dẫn đến không đủ thời gian thực hiện, cần tính đủ thời gian để thành lập Hội đồng, thuê tư vấn, thực hiện thẩm định giá theo quy trình của Chuẩn mực thẩm định giá thậm chí phải giám định chất lượng, nguồn gốc xuất xứ, họp thông qua kết quả, … Luật cần thêm thời gian để xử lý trong trường hợp tài sản phức tạp, giá trị lớn có thể không quá 30 ngày.

Tại khoản 2, khoản 3 Điều 49 của Dự thảo đang thể hiện quá tóm tắt và lẫn lộn quy trình này, nội dung Luật sửa đổi cần quy định cụ thể hơn về trách nhiệm và trình tự xác định giá trị tang vật trong các trường hợp cụ thể như sau:

- Trường hợp tài sản vi phạm không có một trong các căn cứ trên (tại khoản 1 Điều 49) hoặc người có thẩm quyền có quyền xử lý tài sản vi phạm nhận thấy các thông tin sẵn có này không đủ độ tin cậy, người có thẩm quyền có quyền xử lý tài sản vi phạm ra quyết định tạm giữ tài sản vi phạm và thành lập Hội đồng định giá theo quy định của Luật Giá để định giá tài sản làm căn cứ quyết định giá trị tài sản vi phạm, cụ thể:

+ Hội đồng gồm người ra quyết định tạm giữ làm Chủ tịch, đại diện cơ quan tài chính và cơ quan chuyên môn cùng cấp làm thành viên theo quy định của Luật Giá về thẩm định giá Nhà nước; Hội đồng có trách nhiệm thực hiện thẩm định giá tài sản theo đúng quy định của Luật Giá.

+ Hội đồng có quyền thuê tổ chức thẩm định giá độc lập thực hiện xác định giá trị thị trường của tài sản vi phạm; Căn cứ vào kết quả thẩm định giá, Hội đồng họp, lập biên bản họp và thông báo kết quả thẩm định giá để người có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính có cơ sở quyết định giá trị tài sản làm căn cứ áp dụng các quy định theo quy định.

Thứ tư: quy định về định giá, thẩm định giá tài sản vi phạm trong trường hợp đặc biệt. Theo Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam, việc thẩm định giá phải tìm được tài sản giống hệt hoặc tương tự; Tuy nhiên đối với hàng giả, hàng kém chất lượng, hàng cấm sẽ không có thông tin thị trường hoặc không đủ căn cứ để điều chỉnh về tài sản vi phạm dẫn đến không tìm được doanh nghiệp cung cấp dịch vụ thẩm định giá. Luật cần quy định mở, cho phép việc định giá, thẩm định giá Nhà nước, thẩm định viên có thể căn cứ vào các thông tin thị trường tương tự để có đủ căn cứ thực hiện định giá/thẩm định giá như sau:

+ Đối với hàng giả, hàng kém chất lượng: Áp dụng giá thị trường của hàng thật hoặc hàng hóa có cùng tính năng, kỹ thuật tương đương tại nơi phát hiện vi phạm.

+ Đối với hàng cấm: Sử dụng giá thị trường của hàng thật hoặc hàng hóa có cùng tính năng, kỹ thuật công dụng, có điều chỉnh các chi phí về địa điểm, thời điểm xử phạt.

3. Kinh phí thực hiện định giá

Cần có quy định chi phí cho hoạt động định giá, giám định chất lượng, nguồn gốc, xuất xứ của tài sản vi phạm rõ ràng để kinh phí phục vụ hoạt động định giá tài sản, hỗ trợ cho người có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính quyết định giá trị tài sản làm căn cứ xử phạt hành chính cụ thể như sau:

- Hằng năm, cơ quan có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính theo quy định của Luật này có trách nhiệm lập dự toán chi thường xuyên cho các hoạt động xử phạt hành chính theo mức độ, phạm vi được giao để chi trả cho hoạt động thẩm định giá tài sản vi phạm hành chính, Hội đồng thẩm định giá, thuê dịch vụ thẩm định giá, giám định chất lượng tài sản, giám định xuất xứ tài sản, …; Trường hợp phát sinh chi phí vượt dự toán được phép tạm thời sử dụng nguồn khác để phục vụ kịp thời quy định, yêu cầu của công việc và kịp thời lập dự toán bổ sung.

- Trường hợp tài sản vi phạm sau khi định giá vượt thẩm quyền xử lý thì được quyết toán tại cơ quan trực tiếp thuê định giá ban đầu; Hồ sơ định giá chuyển kèm theo hồ sơ xử lý vi phạm hành chính cho cơ quan đúng thẩm quyền.

Việc chuẩn hóa quy trình định giá tại Điều 49 của Dự thảo không chỉ giúp tháo gỡ điểm nghẽn về mặt nghiệp vụ cho cơ quan hành pháp mà còn đảm bảo sự thống nhất giữa các đạo luật chuyên ngành, đặc biệt là Luật Giá. Việc chuẩn hóa quy trình này không chỉ là giải pháp kỹ thuật mà còn là sự bảo vệ pháp lý cho người thực thi công vụ, giúp họ tự tin ra quyết định dựa trên các căn cứ khoa học và minh bạch.

Hy vọng những đóng góp mang tính thực tiễn này sẽ được Ban soạn thảo cân nhắc, giúp hoàn thiện khung pháp lý về xử lý vi phạm hành chính, từ đó nâng cao tính nghiêm minh và hiệu quả của công tác quản lý Nhà nước trong giai đoạn tới.

Ngô Gia Cường - Giám đốc Công ty TNHH Thẩm định giá và Giám định Việt Nam (VAI)

Link bài đăng:

(PLPT) - Việc xác định giá trị tang vật, phương tiện vi phạm hành chính (sau đây gọi tắt là tài sản) là khâu then chốt, trực tiếp quyết định thẩm quyền xử lý và khung tiền phạt. Tuy nhiên, thực tiễn thi hành pháp luật hiện nay cho th.....

09/01/2026

THÔNG TIN CHÍNH SÁCH MỚI

Ngày 06/01/2026, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 66.11/2026/NQ-CP về quy định xử lý khó khăn, vướng mắc về đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp giao đất ở theo quy định của Luật Đất đai. Theo đó tăng tỷ lệ thu số tiền đặt trước trong đấu giá QSD đất và quy định mức phạt cấm tham gia đấu giá trong trường hợp không nộp hoặc không nộp đầy đủ tiền trúng đấu giá, cụ thể như sau:

Điều 2. Tiền đặt trước tham gia đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp giao đất ở cho cá nhân

Trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp giao đất ở cho cá nhân theo quy định của Luật Đất đai thì tiền đặt trước tối thiểu là mười phần trăm và tối đa là năm mươi phần trăm giá khởi điểm.

"Điều 3. Xử lý vi phạm đối với người trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp giao đất ở

1. Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất ở vi phạm nghĩa vụ nộp tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất dẫn đến quyết định công nhận kết quả đấu giá bị hủy, tùy theo tính chất, mức độ vi phạm thì bị cấm tham gia đấu giá đối với quyền sử dụng đất trong trường hợp giao đất ở như sau:

a) Từ 02 năm đến 05 năm đối với trường hợp người trúng đấu giá không nộp tiền trúng đấu giá;

b) Từ 06 tháng đến 03 năm đối với trường hợp người trúng đấu giá nộp không đầy đủ tiền trúng đấu giá."

Nghị quyết này có hiệu lực thi hành kể từ ngày 06/01/2026 đến hết ngày 28/02/2027

08/01/2026

"Xung đột giữa Luật Giá và Luật Đất đai và rủi ro cho người thực thi” Bài viết đăng trên Tạp chí điện tử Nhịp sống thị trường - Markettimes ngày 08/01/2026

“Sự chồng chéo giữa Luật Giá 2023 và Luật Đất đai 2024 không chỉ đơn thuần là vấn đề kỹ thuật chuyên môn, mà đã trở thành một xung đột hệ thống. Việc thiếu thống nhất từ các đạo luật gốc dẫn đến những sai lầm trong các văn bản quy định chức năng nhiệm vụ chuyên ngành, tạo ra những “điểm mù” pháp lý đẩy người trực tiếp thực hiện nhiệm vụ lúng túng trong thực thi trách nhiệm”.

Ông Ngô Gia Cường - Giám đốc Công ty TNHH Thẩm định giá và Giám định Việt Nam (VAI) vừa có bài viết: “Thiếu định nghĩa “giá đất” trong Luật Giá dẫn đến xung đột giữa Luật Giá và Luật Đất đai, tạo “điểm mù” trong các văn bản quy phạm pháp luật và rủi ro cho người thực thi”. Ban Biên tập Tạp chí điện tử Nhịp sống Thị trường (Markettimes) trân trọng giới thiệu tới bạn đọc bài viết trên của ông Ngô Gia Cường.

Sự mơ hồ từ luật gốc: nguồn cơn của những "điểm mù" tiếp theo

Tại điểm a khoản 4 Điều 3 Luật Giá số 16/2023/QH15 ngày 19/6/2023 (sau đây viết tắt là Luật Giá) quy định “Giá đất được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai;”; Tuy nhiên “Giá đất …” quy định trong khoản này không được giải thích rõ ràng trường hợp, phạm vi áp dụng dẫn đến các văn bản hướng dẫn được hiểu sai bản chất của quy định, cụ thể:

Theo quy định tại điểm a, điểm d khoản 2 Điều 53. Quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp thẩm định giá quy định: “a) Tuân thủ quy định về hoạt động thẩm định giá theo quy định của Luật này”; “d) Bảo đảm chứng thư thẩm định giá phát hành tuân thủ các quy định của Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam” và Bộ Tài chính vẫn ban hành Thông tư số 42/2024/TT-BTC ngày 20/6/2024 về Chuẩn mực thẩm định giá bất động sản và yêu cầu thẩm định viên / doanh nghiệp thẩm định giá thực hiện khi cung cấp dịch vụ thẩm định giá tài sản là bất động sản là mâu thuẫn với điểm a khoản 4 Điều 3 Luật Giá.

Mâu thuẫn này xuất phát từ cụm từ “giá đất” không được giải thích rõ trong Luật Giá; Nếu hiểu “giá đất” được hiểu là toàn bộ các tài sản là giá trị quyền sử dụng đất, giá bất động sản, giá trị dự án có sử dụng đất thì văn bản chuyên môn về định giá đất / thẩm định giá đất phải thuộc trách nhiệm của Bộ Nông nghiệp và Môi trường ban hành do thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Đất đai số 31/2024/QH15 (sau đây viết tắt là Luật Đất đai) và quy định cho cả định giá viên / tổ chức định giá đất và thẩm định viên về giá / doanh nghiệp thẩm định giá thực hiện

Nhưng khi quy chiếu với các quy định tại khoản 1, Điều 159, khoản 1 Điều 160 của Luật Đất đai quy định các trường hợp áp dụng giá đất cụ thể, bảng giá đất thì các trường hợp áp dụng phương pháp định giá đất chỉ áp dụng đối với giá trị đất làm căn cứ xác định nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất với Nhà nước (tính thuế, tiền thuê đất, tiền sử dụng đất, bồi thường GPMB, xử phạt hành chính về đất đai...); Không bao gồm các trường hợp tài sản cần xác định giá trong các giao dịch dân sự, kinh tế, tố tụng tư pháp.

"Khi áp dụng vào trường hợp cụ thể để thực hiện xác định giá trị tài sản là là đất phục vụ các mục đích giao dịch dân sự, kinh tế, tố tụng tư pháp (không liên quan đến các giá trị đất làm căn cứ xác định nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất với Nhà nước) thẩm định viên về giá/doanh nghiệp thẩm định giá, các Hội đồng định giá tài sản không biết phải áp dụng hệ thống văn bản nào?."

Xung đột chuyên môn sẽ dẫn đến kết quả xác định giá trị đất khác nhau

Xung đột chuyên môn quy định về thẩm định giá bất động sản và định giá đất giữa Luật Giá và Luật đất đai 2024 dẫn đến khi áp dụng các hệ thống văn bản hướng dẫn khác nhau sẽ dẫn đến kết quả xác định giá trị đất khác nhau. Cụ thể:

Về văn bản hướng dẫn chuyên môn, hệ thống quy định về định giá đất theo Luật Đất đai được hướng dẫn bởi Nghị định 71/2024/NĐ-CP và sửa đổi bổ xung bởi Nghị định 226/2025/NĐ-CP có quy định khá chi tiết, mặc dù đều sử dụng chung các tên gọi của các phương pháp (so sánh, thu nhập, thặng dư) nhưng về quy định nghiệp vụ định giá đất có sự khác biệt nhất định với các quy định của chuẩn mực thẩm định giá; Sự khách biệt cơ bản được phân tích như sau:

Chuẩn mực thẩm định giá: tại điểm a khoản 2 Điều 6 chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ thị trường kèm theo Thông tư số 32/2024/TT-BTC ngày 16/5/2024 của Bộ trưởng Bộ Tài chính quy định: "Thông tin thu thập về các tài sản so sánh phải đảm bảo khách quan đúng theo thực tế và phải có sự xem xét, đánh giá để bảo đảm những thông tin đó có thể sử dụng được trước khi đưa vào phân tích, tính toán; ưu tiên lựa chọn các thông tin phát sinh gần nhất với thời điểm thẩm định giá và địa điểm của tài sản thẩm định giá; Trường hợp thu thập thông tin về các tài sản được chào bán hoặc chào mua, cần đánh giá, phân tích về diễn biến giá thị trường, nguồn thông tin thu thập và các thông tin về giá khác trên thị trường để có sự điều chỉnh, tìm ra mức giá phù hợp (nếu cần) trước khi sử dụng làm mức giá so sánh;"

Và thông tin thị trường được thu thập từ nhiều nguồn theo điểm d, khoản 2 Điều 6 “Thông tin về tài sản so sánh được thu thập từ một hoặc nhiều nguồn thông tin sau: các hợp đồng; hóa đơn; chứng từ mua bán; các kết quả giao dịch thành công trên các sàn giao dịch; các phương tiện thông tin đại chúng; các phiếu điều tra thực tế thị trường; các mức giá ghi trong các văn bản của các cơ quan nhà nước, các doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh; kết quả trúng đấu giá, đấu thầu theo quy định; phỏng vấn trực tiếp; điện thoại; email hoặc mạng internet; cơ sở dữ liệu về giá của các cơ quan nhà nước, các tổ chức, các doanh nghiệp và từ các nguồn khác theo quy định (nếu có).”

Theo đó Chuẩn mực thẩm định giá cho phép thẩm định viên được linh hoạt khi khảo sát, sử dụng nguồn thông tin, chủ động điều chỉnh, lựa chọn để tìm ra mức giá phù hợp, quy định này và đề cao nhận định, đánh giá chủ quan của thẩm định viên cả trước và trong khi thực hiện các kỹ thuật quy đồng (hồi quy) về tài sản cần thẩm định giá (bao gồm cả bất động sản)

Theo quy định tại điểm b, khoản 3 Điều 158 của Luật Đất đai quy định thông tin đầu vào để định giá đất theo các phương pháp định giá đất quy định giá đất chuyển nhượng trên thị trường sử dụng làm tài sản so sánh tại điểm c khoản 2 Điều này: “Giá đất được ghi trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính;”

Phương pháp định giá đất: Nghị định 71/2024/NĐ-CP (sửa đổi bởi Nghị định) 226/2025/NĐ-CP) quy định về định giá đất quy định: “Thông tin tại điểm a khoản này được lấy từ các nguồn: cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, cơ sở dữ liệu quốc gia về giá; Văn phòng đăng ký đất đai; cơ quan thuế; đơn vị, tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất, đấu giá tài sản; sàn giao dịch bất động sản, doanh nghiệp bất động sản; thông tin thu thập qua điều tra, khảo sát.”

Theo điểm b, khoản 2 Điều 158 quy định về Căn cứ định giá đất quy định “Giá đất được ghi trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính;”

Như vậy, Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn quy định về định giá đất yêu cầu định giá viên sử dụng nguồn thông tin phải ưu tiên các nguồn thông tin chính thống và giá đất sử dụng trước khi điều chỉnh kết quả định giá là giá đất ghi trong hợp đồng, không được điều chỉnh kể cả người thu thập thông tin biết chắc rằng giá đất chuyển nhượng ghi trong hợp đồng không phải là giá chuyển nhượng thực tế.

Mặc dù Luật Đất đai quy định nguyên tắc định giá đất phải căn cứ theo nguyên tắc thị trường tương tự như trong thẩm định giá; Tuy nhiên các quy định chuyên ngành định giá đất có thiên hướng hạn chế quyền chủ động, linh hoạt và nhận định chủ quan của tổ chức định giá đất / Định giá viên trong việc quy định nguồn thu thập thông tin và xử lý thông tin thu thập được.

Hệ quả của Luật Giá quy định không điều chỉnh “giá đất” của dẫn đến hàng loạt các quy định về phân công, phân nhiệm tiếp theo không phù hợp với đặc điểm chuyên môn của các cơ quan quản lý Nhà nước, các Hội đồng thẩm định giá Nhà nước hay căn cứ pháp lý không rõ ràng của thẩm định viên, định giá viên khi thực hiện cung cấp dịch vụ trong từng trường hợp cụ thể.

Cần phân biệt rõ Hội đồng thẩm định giá Nhà nước và Hội đồng định giá

Trong các quy định về định giá và thẩm định giá được định nghĩa tại khoản 11, khoản 16 Điều 4 Luật Giá như sau:

"11. Định giá là quá trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng hóa, dịch vụ thực hiện xác định giá của hàng hóa, dịch vụ.

16. Thẩm định giá là hoạt động tư vấn xác định giá trị của tài sản thẩm định giá tại một địa điểm, thời điểm, phục vụ cho mục đích nhất định do doanh nghiệp thẩm định giá, hội đồng thẩm định giá thực hiện theo Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam."

Tại Điều 59 Luật Giá 2023 quy định về Hoạt động thẩm định giá của Nhà nước:

“1. Thẩm định giá của Nhà nước được lựa chọn thực hiện trong trường hợp pháp luật có liên quan quy định về việc sử dụng phương thức này là một trong các cơ sở để cơ quan, tổ chức, người có thẩm quyền xem xét quyết định, phê duyệt giá khi bán, thanh lý, cho thuê, liên doanh, liên kết, chuyển giao tài sản công hoặc mua, đi thuê hàng hóa, dịch vụ, tài sản có sử dụng vốn nhà nước.

2. Cơ quan, tổ chức, người có thẩm quyền quyết định hoặc phê duyệt giá theo quy định tại khoản 1 Điều này khi lựa chọn phương thức thẩm định giá của Nhà nước có trách nhiệm thành lập hội đồng thẩm định giá để thực hiện thẩm định giá của Nhà nước.

3. Hoạt động thẩm định giá của Nhà nước không áp dụng đối với hàng hóa, dịch vụ thuộc Danh mục hàng hóa, dịch vụ do Nhà nước định giá.”

Căn cứ vào quy định tại khoản 2 của Luật Giá thì thành viên Hội đồng thẩm định giá Nhà nước Hội đồng thẩm định giá phải có ít nhất 50% thành viên có ít nhất một trong các chứng nhận hoặc được đào tạo chuyên môn về thẩm định giá; Trong khi theo quy định tại Điều 8 Nghị định số 250/2025/NĐ-CP quy định về Hội đồng định giá tài sản cấp xã chỉ yêu cầu chủ tịch, phó chủ tịch Hội đồng là lãnh đạo cấp xã thành viên tham gia là đại diện các cơ quan, tổ chức chuyên môn thuộc Ủy ban nhân dân cấp xã và các thành viên khác do Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã quyết định. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có thể mời chuyên gia có kinh nghiệm liên quan đến tài sản cần định giá tham gia là thành viên Hội đồng. Chuyên gia tham gia Hội đồng định giá tài sản là người có tối thiểu 5 năm kinh nghiệm làm việc trong các lĩnh vực liên quan đến tài sản cần định giá.

Tóm lại, hiện nay không có quy định chung để phân biệt rõ ràng Hội đồng thẩm định giá và Hội đồng định giá; Trong từng trường hợp cụ thể, xét về quy định chuyên môn của “Hội đồng định giá tài sản trong tố tụng hình sự” không biết lúc nào thuộc phạm vi điều chỉnh theo quy định Luật Giá và khi nào thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Đất đai.

Bất cập vai trò của cơ quan chủ trì định giá đất trong vụ án hình sự

Bất cập vai trò của cơ quan chủ trì định giá đất trong Nghị định 250/2025/NĐ-CP ngày 22/9/2025 của Chính phủ quy định chi tiết việc thành lập và hoạt động của Hội đồng định giá tài sản trong tố tụng hình sự. Cụ thể:

Căn cứ pháp lý áp dụng định giá tài sản là đất, tài sản gắn liền với đất

Theo quy định tại Khoản 2 Điều 9 Nghị định 250/2025/NĐ-CP: "Riêng trường hợp trong số các tài sản cần định giá có tài sản là đất, quyền sử dụng đất thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giao cơ quan quản lý nhà nước về đất đai ở địa phương báo cáo thành lập Hội đồng định giá tài sản (không phân biệt quyền sở hữu tài sản)".

Theo quy định này, kể từ khi Nghị định 250/2025/NĐ-CP có hiệu lực, đối với các vụ án hình sự mà tài sản cần định giá là đất hoặc bao gồm đất và tài sản gắn liền với đất, cơ quan quản lý nhà nước về đất đai (Sở Nông nghiệp và Môi trường) sẽ thay thế cơ quan tài chính để đóng vai trò là đơn vị báo cáo, tham mưu thành lập Hội đồng định giá tài sản cấp tỉnh. Cơ quan tài chính lúc này có thể đóng vai trò là một thành viên trong Hội đồng nhưng không còn là đơn vị chủ trì báo cáo thành lập đối với loại tài sản này

Theo quy định tại khoản 1 Điều 159 và khoản 1 Điều 160 Luật Đất đai 2024 chỉ quy định các trường hợp áp dụng giá đất cụ thể, bảng giá đất hoạt động định giá đất trong đó Nhà nước với vai trò có quyền quyết định giá đất là căn cứ xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai khi giao đất hoặc cho thuê đất cho các nhà đầu tư dự án (giá đất sơ cấp) theo quy định của Luật Đất đai; Nhưng các tài sản cần định giá là nhà đất trong các vụ án tranh chấp dân sự, kinh tế, tố tụng tư pháp không liên quan đến trường hợp áp dụng giá đất cụ thể theo Luật Đất đai cũng sẽ phải chuyển cơ quan chủ trì từ cơ quan tài chính sang cơ quan quản lý nhà nước về đất đai.

Theo điểm c khoản 2 Điều 20 Nghị định 250/2025/NĐ-CP quy định:“Báo cáo thẩm định giá, Chứng thư thẩm định giá của doanh nghiệp thẩm định giá; báo cáo tư vấn giá của các đơn vị tư vấn giá theo quy định của pháp luật;” trong khi tại điểm a, khoản 1 Điều 23. Nghị định 250/2025/NĐ-CP quy định Phương pháp định giá tài sản quy định: “Phương pháp định giá quy định tại pháp luật chuyên ngành liên quan đến tài sản cần định giá;”. Quy định này đồng nghĩa với việc không chỉ định áp dụng hệ thống văn bản hướng dẫn chuyên ngành cụ thể, phù hợp với trường hợp áp dụng, Người thực hiện thẩm định giá / định giá đất nếu chọn pháp luật theo Chuẩn mực thẩm định giá thì không đúng do đã bị loại trừ phạm vi điều chỉnh của Luật Giá; Nhưng nếu thực hiện theo giá đất cụ thể lại không đúng trường hợp áp dụng của các phương pháp định giá đất quy định trong Luật Đất đai.

Hơn nữa, với một tài sản là đất/dự án có sử dụng đất / bất động sản, Hội đồng tố tụng hình sự phải xác định đối tượng áp dụng Luật để lựa chọn tổ chức thẩm định giá độc lập đủ điều kiện hoạt động cung cấp dịch vụ thẩm định giá tài sản theo Luật Giá khác với lựa chọn tổ chức thẩm định giá độc lập hoặc đơn vị tư vấn giá đất đủ điều kiện hoạt động và áp dụng phương pháp, nguyên tắc định giá theo theo Luật Đất đai.

Như vậy, Hội đồng định giá do cơ quan quản lý đất đai sẽ cùng phải chủ trì, chịu trách nhiệm lựa chọn áp dụng hoạt động định giá đất theo Luật Đất đai và các văn bản liên quan do Bộ Nông nghiệp và Tài nguyên môi trường chủ trì soạn thảo (Nghị định 71/2024/NĐ-CP và Nghị định 226/2025/NĐ-CP) và Luật Giá và các văn bản liên quan do Bộ Tài chính ban hành bao gồm các văn bản quản lý hành nghề, nghiệp vụ chuyên môn về thẩm định giá (Nghị định số 78/2024/NĐ-CP và các Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam)

Nếu theo sự phân định này, trong các trường hợp định giá không liên quan đến chuyên môn, trường hợp áp dụng các phương pháp định giá đất quy định trong Luật Đất đai, cơ quan quản lý đất đai là chủ tịch Hội đồng có nghĩa vụ quy định tại khoản 2 Điều 15 Nghị định 250/2025/NĐ-CP quy định về nghĩa vụ của Chủ tịch Hội đồng định giá tài sản: “Chịu trách nhiệm trước cơ quan có thẩm quyền thành lập Hội đồng định giá tài sản về hoạt động của Hội đồng; chịu trách nhiệm trước pháp luật về các nội dung kết luận với vai trò là Chủ tịch Hội đồng tại các phiên họp của Hội đồng định giá;” là chưa phù hợp với ngành nghề đào tạo, công việc chuyên môn.

Nhận định: Để quy định được phù hợp với chuyên môn, trong các trường hợp định giá tài sản là đất trong các yêu cầu định giá thuộc các vụ án hình sự, kinh tế, dân sự không liên quan đến các nghĩa vụ tài chính về đất đai phải áp dụng quy định phương pháp thẩm định giá trong hệ thống Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam, cơ quan được giao chủ trì, Chủ tịch Hội đồng phải là cơ quan tài chính để dảm bảo về chuyên môn, điều kiện thành viên Hội đồng của Luật Giá.

Còn trường hợp tài sản cần xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai với Nhà nước thuộc các trường hợp áp dụng giá đất cụ thể, bảng giá đất, bao gồm việc xác định giá trị trong các vụ án hình sự, sẽ do cơ quan tài nguyên môi trường chủ trì, làm Chủ tịch Hội đồng theo Luất Đất đai.

Áp dụng sai quy định trong thực tiễn

Do quy định chưa rõ ràng của Luật Giá và Luật Đất đai như vậy nên với cùng một bất động sản, Hội đồng định giá tài sản trong tố tụng hình sự có thể lựa chọn tổ chức thẩm định giá độc lập đủ điều kiện hoạt động cung cấp dịch vụ thẩm định giá tài sản theo Luật Giá nhưng cũng có thể lựa chọn đơn vị tư vấn giá đất đủ điều kiện hoạt động và áp dụng phương pháp, nguyên tắc định giá theo theo Luật Đất đai.

Nghị định số 250/2025/NĐ-CP ngày 22/9/2025 Quy định chi tiết việc thành lập và hoạt động của Hội đồng định giá tài sản; trình tự, thủ tục định giá tài sản trong tố tụng hình sự không có quy định rõ ràng về chuyên môn dẫn đến áp dụng, vận dụng chính sách chuyên môn theo nhận định chủ quan của từng Hội đồng có thể dẫn đến việc thực hiện yêu cầu định giá không được thực hiện đúng chuyên môn, cụ thể:

Ví dụ 1: Trường hợp tài sản cần trưng cầu giám định của cơ quan cảnh sát điều tra là đất trong một vụ án hình sự có liên quan đến định giá đất để xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai có dấu hiệu thất thoát tài sản Nhà nước, Hội đồng định giá trong tố tụng hình sự có thể lựa chọn thuê doanh nghiệp đủ điều kiện hành nghề thẩm định giá thẩm định giá tài sản theo Luật Giá hoặc Tổ chức định giá đất theo quy định của Luật Đất đai để thực hiện định giá đất và kết quả tư vấn là chứng thư định giá đất theo quy định của Luật Đất đai chứ không được ban hành chứng thư thẩm định giá theo Luật Giá.

Ví dụ 2: Trường hợp tài sản cần trưng cầu giám định của cơ quan cảnh sát điều tra là bất động sản trong vụ án lừa đảo chiếm đoạt tài sản tài sản là bất động sản giữa 2 cá nhân; Nếu xét về chuyên môn, Hội đồng định giá tài sản trong tố tụng hình sự có thể thuê doanh nghiệp đủ điều kiện hành nghề thẩm định giá thẩm định giá tài sản theo Luật Giá để thẩm định giá tài sản theo Chuẩn mực thẩm định giá, kết quả tư vấn là Chứng thư thẩm định giá là phù hợp với chuyên môn trong thẩm định giá tài sản nhưng lại sai với Luật Giá vì đã quy định “giá đất” áp dụng theo Luật Đất đai

Tuy nhiên, nếu Hội đồng thuê tổ chức định giá đất để định giá tài sản yêu cầu giám định theo các phương pháp định giá đất cụ thể của Luật Đất đai, kết quả tư vấn là chứng thư định giá đất là không sai với quy định của Luật Giá nhưng lại không đúng trường hợp áp dụng các phương pháp định giá đất cụ thể theo quy định tại Điều 160 trong Luật Đất đai.

Theo hệ thống hướng dẫn chuyên môn của Luật Đất đai và Luật Giá sẽ cho kết quả chênh lệch khác nhau như đã phân tích ở trên dẫn đến trách nhiệm lựa chọn đúng đối tượng thực hiện tư vấn và trường hợp áp dụng ngay từ ban đầu của Hội đồng là rất quan trọng.

Nếu căn cứ vào phân tích tại phần khác biệt về hướng dẫn chuyên môn giữa Luật giá và Luật Đất đai nêu trên của bài viết này sẽ cho thấy kết quả định giá cuối cùng của Hội đồng thẩm định giá tài sản trong Tố tụng hình sự sẽ rất khác biệt phụ thuộc vào quyết định lựa chọn tổ chức cung cấp dịch vụ tương ứng với áp dụng hệ thống văn bản quy định chuyên ngành khác nhau trong khi không có lựa chọn nào là hoàn toàn đúng.

Những bất cập trong định giá và thẩm định giá tài sản theo bộ luật Tố tụng dân sự

Theo quy định về định giá trong tố tụng dân sự được quy định chi tiết tại khoản 2 Điều 104 Bộ luật Tố tụng dân sự quy định: “Việc thẩm định giá tài sản được thực hiện theo quy định của pháp luật về thẩm định giá tài sản.”

Theo đó, Hội đồng định giá tài sản trong tố tụng dân sự do Tòa án thành lập khi các bên đương sự không thỏa thuận được giá tài sản; Hiện không có Nghị định hướng dẫn về hoạt động của Hội đồng định giá trong tố tụng dân sự, nếu theo “quy định của pháp luật về thẩm định giá tài sản” đồng nghĩa với việc các hoạt động định giá trong tố tụng dân sự, thi hành án dân sự vẫn do cơ quan tài chính đồng cấp chủ trì thực hiện theo quy định của Luật Giá và các Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam.

Do quy định có vùng giao thoa không xác định theo điểm a khoản 4 Điều 3 Luật Giá về “Giá đất” và Luật Đất đai chỉ quy định các trường hợp áp dụng giá đất cụ thể và giá đất trong Bảng giá đất dẫn đến “điểm mù” trong nhận định trường hợp, đối tượng áp dụng; Hiện nay, khi áp dụng việc định giá / thẩm định giá trong tố tụng dân sự đang được hiểu khác nhau, tùy thuộc vào người chủ trì. Hội đồng định giá tài sản sẽ thực hiện định giá theo một trong các cách được cho là phổ biến như sau:

Xem xét chứng cứ hoặc kết quả thẩm định giá (chứng thư thẩm định giá) do một trong các bên đương sự cung cấp hoặc do thẩm phán lựa chọn (nếu có) nhưng các bên đương sự không thống nhất được giá trị tài sản trong kết quả tư vấn. Theo quy định tại Điều 104 của Bộ luật Tố tụng dân sự, việc cung cấp dịch vụ thẩm định giá tài sản chỉ định rõ áp dụng pháp luật về thẩm định giá tài sản, tức là phải thực hiện theo các Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam, nên tổ chức cung cấp dịch vụ đương nhiên phải đủ điều kiện hành nghề cung cấp dịch vụ thẩm định giá tài sản theo quy định của Luật Giá.

Trường hợp không có chứng cứ hoặc chứng thư thẩm định giá, việc định giá của Hội đồng định giá thường được thực hiện ngay tại cuộc họp theo hướng xin ý kiến của đại diện chính quyền địa phương về giá thị trường của tài sản mà không thực hiện nghiệp vụ chuyên môn về định giá / thẩm định giá.

Trường hợp thông tin của đại diện chính quyền địa phương không đủ tin cậy để thuyết phục được các thành viên Hội đồng đồng thuận thì sẽ quyết định giá đất theo giá đất trong Bảng giá đất với lý do Luật Đất đai quy định giá đất trong bảng giá đất đảm bảo nguyên tắc thị trường mặc dù đa phần giá đất trong bảng giá đất chỉ đạt 70% giá trị thị trường nhưng kết quả này có căn cứ vận dụng.

Nếu Hội đồng định giá tài sản trong tố tụng dân sự yêu cầu áp dụng giá đất trong Bảng giá đất để là không đúng trường hợp áp dụng theo quy định của Luật Đất đai, hoặc việc định giá tại chỗ theo phương pháp giá đất cụ thể của Hội đồng nhưng chỉ dựa theo ý kiến đơn phương của địa diện chính quyền địa phương (hiện chưa có quy định cụ thể quy trình định giá trong tố tụng dân sự) là không đảm bảo mức độ tin cậy của quả định giá do Hội đồng quyết định.

Trong trường hợp thẩm phán hoặc Hội đồng định giá sử dụng kết quả tư vấn độc lập nhưng không có căn cứ vững chắc để lựa chọn tổ chức thẩm định giá có đủ điều kiện hành nghề theo quy định của Luật Giá hay tổ chức định giá đất hoạt động theo Luật Đất đai và không có căn cứ yêu cầu thực hiện xác định giá trị quyền sử dụng đất theo quy định theo giá trị thị trường theo quy định của luật Giá do quy định tại điểm a khoản 4 Điều 3 Luật Giá, nên không thể giải đáp thắc mắc của đương sự khi phải có khiếu nại về nội dung này, rất dễ dẫn đến vô hiệu kết quả tư vấn.

Tuy nhiên, đến giai đoạn thi hành án, các nghị định Nghị định 62/2015/NĐ-CP; Nghị định 33/2020/NĐ-CP chỉ hướng dẫn việc thẩm định giá tài sản thi hành án làm căn cứ xác định giá khởi điểm bán đấu giá (trong trường hợp các bên đương sự không thỏa thuận được giá tài sản thi hành án) dẫn đến việc xác định giá trị của cùng một bất động sản có thể thiếu đồng bộ do không được xác định bằng cùng một phương pháp, hệ thống văn bản và có giá trị chênh lệch rất lớn không phải do yếu tố thị trường tại thời điểm thẩm định giá / định giá.

Cần có quy định hướng dẫn chi tiết, định nghĩa rõ “giá đất”

Cần có quy định hướng dẫn chi tiết, giải thích, định nghĩa của “giá đất” quy định tại điểm a khoản 4 Điều 3 Luật Giá để thẩm định viên, các tổ chức thẩm định giá có căn cứ lựa chọn hệ thống văn bản chuyên ngành theo quy trình của hệ thống Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam hoặc quy định về xác định giá đất cụ thể theo quy định của Luật Đất đai hoặc xác định rõ trường hợp các tổ chức tư vấn xác định giá đất được cung cấp dịch vụ định giá đất trong từng trường hợp cụ thể.

Theo đó, cần có văn bản liên ngành quy định rõ:

- Luật Đất đai và các quy định hướng dẫn điều chỉnh giá đất cho mục đích thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo đúng trường hợp áp dụng giá đất cụ thể, bảng giá đất, giải quyết các quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng đất (thu tiền sử dụng đất, bồi thường, tính thuế đất), tố tụng tư pháp yêu cầu định giá lại trong các vụ án có liên quan đến xác định giá đất theo quy định của Luật Đất đai;

- Luật Giá và các chuẩn mực thẩm định giá để định giá bất động sản (bao gồm quyền sử dụng đất) phục vụ, giải quyết nhu cầu khác của xã hội trong các quan hệ dân sự, kinh tế mà Nhà nước không phải là một bên chủ thể có quyền lợi trực tiếp liên quan đến ngân sách từ việc thu tiền đất, cụ thể là việc thẩm định giá trị quyền sử dụng đất (giá đất) trong các giao dịch dân sự, kinh tế, hành chính và tố tụng tư pháp (không bao gồm các vụ án liên quan đến các trường hợp định giá đất quy định trong Luật Đất đai).

Các quy định về giao trách nhiệm chủ trì, chủ tịch Hội đồng thẩm định giá Nhà nước phù hợp với chức năng chuyên môn về quản lý Nhà nước; Các thẩm phán, Hội đồng định giá, Hội đồng thẩm định giá có căn cứ yêu cầu các tổ chức tư vấn thực hiện cung cấp theo hệ thống văn bản quy định rõ ràng.

Link bài viết:

“Sự chồng chéo giữa Luật Giá 2023 và Luật Đất đai 2024 không chỉ đơn thuần là vấn đề kỹ thuật chuyên môn, mà đã trở thành một xung đột hệ thống. Việc thiếu thống nhất từ các đạo luật gốc dẫn đến những sai lầm trong các ...