23/06/2026
📌 HƯỚNG DẪN PHÂN BIỆT HOẠT ĐỘNG CHO THUÊ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ DỊCH VỤ LƯU TRÚ
Hiện nay, nhiều cá nhân đang kinh doanh nhà ở, căn hộ, phòng trọ, homestay, căn hộ dịch vụ… vẫn còn nhầm lẫn giữa hoạt động cho thuê bất động sản và kinh doanh dịch vụ lưu trú.
Mặc dù đều khai thác nhà, đất để tạo doanh thu nhưng đây là hai hoạt động có bản chất khác nhau, dẫn đến cách xác định ngành nghề và nghĩa vụ thuế cũng khác nhau.
━━━━━━━━━━━━━━━
🏠 1. HOẠT ĐỘNG CHO THUÊ BẤT ĐỘNG SẢN
📌 Bản chất:
Là hoạt động cho người khác thuê tài sản để sử dụng trong một khoảng thời gian nhất định.
📌 Đặc điểm nhận biết:
✅ Người thuê được quyền sử dụng tương đối độc lập.
✅ Thời gian thuê thường theo tháng hoặc theo năm.
✅ Chủ nhà ít hoặc không tham gia phục vụ trong quá trình sử dụng.
✅ Các khoản điện, nước, vệ sinh… nếu có thường chỉ là thu hộ hoặc thanh toán theo thực tế phát sinh.
📌 Ví dụ:
• Cho thuê nhà nguyên căn dài hạn.
• Cho thuê căn hộ theo tháng.
• Cho thuê phòng trọ dài hạn.
• Cho thuê mặt bằng kinh doanh.
━━━━━━━━━━━━━━━
🛎️ 2. HOẠT ĐỘNG DỊCH VỤ LƯU TRÚ
📌 Bản chất:
Là hoạt động cung cấp chỗ ở tạm thời cho khách lưu trú.
📌 Đặc điểm nhận biết:
✅ Khách lưu trú theo ngày hoặc ngắn hạn.
✅ Có sự luân chuyển khách thường xuyên.
✅ Chủ cơ sở có tham gia phục vụ khách trong thời gian lưu trú.
✅ Có thể phát sinh các dịch vụ như:
• Dọn phòng.
• Thay ga, gối, khăn.
• Lễ tân.
• Hỗ trợ check-in, check-out.
• Hỗ trợ khách trong quá trình lưu trú.
📌 Ví dụ:
• Khách sạn.
• Nhà nghỉ.
• Homestay.
• Căn hộ cho thuê theo ngày.
• Căn hộ kinh doanh qua Airbnb hoặc các nền tảng đặt phòng trực tuyến.
━━━━━━━━━━━━━━━
🔍 3. CÁCH PHÂN BIỆT NHANH NHẤT
👉 Mục đích chính là cho thuê tài sản để người thuê tự sử dụng
➡️ Được xác định là hoạt động cho thuê bất động sản.
👉 Mục đích chính là cung cấp chỗ ở và phục vụ khách lưu trú
➡️ Được xác định là hoạt động kinh doanh dịch vụ lưu trú.
⚠️ Lưu ý:
Việc xác định hoạt động kinh doanh phải căn cứ vào bản chất thực tế phát sinh, không chỉ căn cứ vào tên gọi trên hợp đồng.
Ví dụ:
Một căn hộ ghi trong hợp đồng là “cho thuê nhà”, nhưng thực tế cho thuê theo ngày, đón khách liên tục và cung cấp các dịch vụ phục vụ khách lưu trú thì vẫn được xác định là hoạt động kinh doanh dịch vụ lưu trú.
━━━━━━━━━━━━━━━
💰 4. NGHĨA VỤ THUẾ CẦN LƯU Ý
🏠 Đối với hoạt động cho thuê bất động sản:
Khi doanh thu trong năm vượt 1 tỷ đồng:
• Thuế GTGT = 5% × Doanh thu
• Thuế TNCN = 5% × (Doanh thu − 1 tỷ đồng)
🛎️ Đối với hoạt động dịch vụ lưu trú:
Khi doanh thu trong năm vượt 1 tỷ đồng:
• Thuế GTGT = 5% × Doanh thu
• Thuế TNCN = 2% × (Doanh thu − 1 tỷ đồng)
📌 Trường hợp doanh thu trên 3 tỷ đồng/năm thì thuế TNCN được xác định theo thu nhập tính thuế (doanh thu trừ chi phí được trừ) theo quy định hiện hành.
━━━━━━━━━━━━━━━
📣 KẾT LUẬN
Việc xác định đúng hoạt động là cho thuê bất động sản hay dịch vụ lưu trú có ý nghĩa rất quan trọng trong việc xác định ngành nghề kinh doanh, phương pháp quản lý thuế và nghĩa vụ thuế phải thực hiện.
Người nộp thuế nên căn cứ vào bản chất hoạt động thực tế để thực hiện đúng quy định, hạn chế rủi ro khi cơ quan thuế kiểm tra, đối chiếu dữ liệu.
