04/04/2026
Tại sao mình nói sắp tới nhiều nhà đầu tư sẽ lao đao ở các thị trường Đà Nẵng và Nha Trang dù hiện tại có nhiều thông tin tốt?
Đây là các thành phố cỡ vừa, hai trong những tp du lịch đẹp nhất Việt Nam. Gía nhà đất ở đây vừa trải qua một nhịp tăng rất mạnh, phổ biến khoảng từ 50-60% trong hơn 1 năm qua. Với những người hiểu về các thị trường này sẽ thấy có đặc điểm chung là: Trong quá khứ, ở mỗi chu kỳ, các thị trường này thường chỉ tăng max từ 30-40% là tạo đỉnh và quay đầu giảm ngay sau đó.
Lý do vì sao? Vì sức mua của dân bản địa hai tp này khá yếu, các đợt tăng trước đây đều có sự dẫn dắt và tiếp sức của nhà đầu tư ngoại tỉnh, đặc biệt là Hà Nội(mấy ông này không hiểu lấy đâu ra lắm tiền thế? 😅 ). Khi các đối tượng này chốt lời và rút lui thì thị trường lập tức giảm rồi mất thanh khoản và đồng thời giảm giá.
Hiện tại, với sự phục hồi mạnh mẽ của ngành du lịch, cũng như làn sóng di dân tới đây của một bộ phận do chuyển đổi công tác hoặc chán cảnh ngột ngạt ở các tp lớn như Hà Nội và TP HCM, cộng với việc sáp nhập thêm Quảng Nam và Ninh Thuận thì sức mua của người sử dụng thực sẽ tăng lên nhưng đối tượng khách mua đầu tư, đầu cơ vẫn chiếm ưu thế và là nhóm dẫn dắt thị trường. Cá nhân mình đánh giá, mức tăng giai đoạn vừa qua đã đưa cả hai thị trường này tiến vào vùng đỉnh của chu kỳ này. Do đó những người mua mới bây giờ sẽ chịu rủi ro tương đối lớn, đặc biệt nếu dùng đòn bẩy.
Nhiều người sẽ nói làm sao biết được tương lai ntn? Sao biết được khi nào nó ngừng tăng, khi nào nó giảm? Hừm, đó chính là vấn đề của đa số nhà đầu tư. Và cũng là điều lý giải cho vô số người đã và đang mắc kẹt, thua lỗ tại Bảo Lộc, Tây Ninh, Phú Quốc, sân bay Phan Thiết, Bình Phước...và cả ở các thị trường siêu lớn như Hà Nội và TP HCM tại nhiều thời điểm.
Thị trường bđs luôn có chu kỳ: đi ngang, tăng trưởng rồi giảm và tạo đáy. Cứ thế lặp lại, cơ bản thì đáy sau sẽ cao hơn đáy trước Vùng đỉnh không phải là một mức giá cụ thể mà là một vùng giá nhé mọi người. Tại vùng này giá sẽ ngừng tăng hoặc tăng chậm kèm theo thanh khoản giảm rồi giảm mạnh. Cái này phải ăn nằm ở đó mới biết chính xác đc, chứ chỉ nghe qua môi giới, truyền thông là chết dở luôn. Truyền thông thường chỉ nói về những điều đã xảy ra hoặc những thông tin được đặt hàng để định hướng thị trường. Còn môi giới thì phải nói tốt để bán được hàng, đừng trách các bạn ấy. Cũng đừng có tham vọng chốt lời đúng giá đỉnh, chỉ cần ở vùng đỉnh rồi thu tiền về chờ cơ hội khác xuất hiện, cố gắng đi trước thị trường một bước, có thể bớt đi chút lợi nhuận nhưng sẽ tránh đc các vị thế xấu và khó. Hồi 2018 mình có tham gia vài deal ở Đà Nẵng, trong vòng hơn 6 tháng cuối 2018 kiếm lời 30%, sang đầu 2019 thị trường mất thanh khoản và rớt giá không phanh mấy năm sau mới phục hồi được.
Sẽ có người có góc nhìn khác, cũng có người chưa tin vào nhận định của mình, các bạn cứ phản biện thoải mái ở dưới nhé. Và mời bạn đọc lại các bài mình ghim ở đầu trang để xem lại các nhận định trước đây của mình về rất nhiều thị trường, dự án và sản phẩm khác nhau để tham khảo thêm.
Whatever will be, will be...
