17/06/2026
Thuế bất động sản: Ba cách tiếp cận khác nhau của Mỹ, Úc và Singapore
---
Khi giá bất động sản liên tục tăng cao trong nhiều năm qua, bài toán đảm bảo khả năng tiếp cận nhà ở cho người dân đã trở thành vấn đề chung của nhiều quốc gia. Thay vì can thiệp trực tiếp bằng các biện pháp hành chính như áp giá trần hay hạn chế giao dịch, nhiều nền kinh tế phát triển lựa chọn sử dụng công cụ thuế để điều tiết thị trường. Hoa Kỳ, Úc và Singapore là ba ví dụ điển hình với những cách tiếp cận khác nhau nhưng đều hướng đến mục tiêu giảm đầu cơ, hạn chế găm giữ tài sản và thúc đẩy sử dụng bất động sản hiệu quả hơn.
📊 Mỹ: Ưu đãi cho nhu cầu ở thực, đánh thuế nhà bỏ trống
Mô hình của Mỹ tập trung vào việc phân biệt rõ giữa người mua nhà để ở và người sở hữu bất động sản với mục đích đầu tư. Chủ sở hữu nhà ở chính được hưởng nhiều ưu đãi về thuế, trong khi các bất động sản bỏ trống hoặc sử dụng kém hiệu quả phải chịu chi phí nắm giữ cao hơn.
Nhiều địa phương đã áp dụng thuế nhà trống như một công cụ tăng nguồn cung. Tại Berkeley (California), chủ sở hữu nhà bỏ trống trên 182 ngày phải nộp từ 3.000 USD trong năm đầu tiên và tăng lên tới 12.000 USD ở các năm tiếp theo. Tại San Francisco, mức phạt đối với các khu căn hộ bỏ trống kéo dài có thể lên tới 20.000 USD mỗi năm. Trong khi đó, Washington D.C. áp thuế cao gấp nhiều lần đối với nhà bỏ hoang hoặc xuống cấp.
Điểm đáng chú ý là Mỹ không cấm đầu tư bất động sản nhưng khiến việc giữ tài sản không đưa vào sử dụng trở nên tốn kém hơn. Điều này giúp tăng nguồn cung cho thuê hoặc chuyển nhượng mà không cần can thiệp trực tiếp vào giá thị trường.
🇦🇺 Úc: Đánh vào đất đai thay vì công trình
Khác với Mỹ, Úc tập trung vào giá trị đất thông qua hệ thống Land Tax. Thuế được tính chủ yếu trên giá trị quyền sử dụng đất chứ không phải giá trị căn nhà hoặc công trình xây dựng trên đất.
Cách tiếp cận này mang lại một hiệu ứng kinh tế quan trọng: chủ đất không bị "phạt" vì đầu tư xây dựng, cải tạo hoặc khai thác tài sản hiệu quả. Ngược lại, những người nắm giữ đất trống hoặc sở hữu nhiều bất động sản sẽ phải chịu mức thuế ngày càng cao theo cơ chế lũy tiến.
Bang Victoria hiện áp dụng thuế đất bỏ trống từ 1% giá trị tài sản trong năm đầu, tăng lên 2% ở năm thứ hai và 3% từ năm thứ ba liên tiếp. Bên cạnh đó, người nước ngoài còn phải chịu các khoản phụ thu từ 0,75% đến 4% giá trị tài sản mỗi năm.
Đáng chú ý hơn, từ năm 2027, Úc dự kiến siết ưu đãi thuế đối với hoạt động đầu tư bất động sản cũ, trong khi vẫn duy trì khuyến khích đối với các dự án xây mới. Điều này cho thấy mục tiêu của chính sách không phải là giảm đầu tư vào bất động sản, mà là chuyển dòng vốn sang hoạt động tạo ra nguồn cung mới cho thị trường.
🇸🇬 Singapore: Chặn đầu cơ ngay từ cửa vào
Nếu Mỹ và Úc tập trung vào chi phí nắm giữ tài sản thì Singapore lại kiểm soát mạnh ngay từ thời điểm giao dịch.
Người dân Singapore mua căn nhà đầu tiên hầu như không chịu thuế bổ sung, nhưng khi mua căn thứ hai sẽ phải chịu mức Additional Buyer's Stamp Duty (ABSD) lên tới 20%, và từ căn thứ ba là 30%. Đối với người nước ngoài, mức ABSD hiện lên tới 60% giá trị giao dịch.
Không chỉ vậy, Singapore còn áp dụng Seller's Stamp Duty (SSD) từ 4% đến 12% nếu bất động sản được bán lại trong vòng 3 năm kể từ ngày mua. Điều này làm giảm đáng kể động lực đầu cơ lướt sóng.
Đối với các doanh nghiệp phát triển dự án, Singapore áp thuế ABSD 40%, trong đó chỉ được hoàn lại phần lớn khoản thuế nếu hoàn thành xây dựng và bán tối thiểu 90% số căn hộ trong thời hạn quy định. Chính sách này giúp hạn chế tình trạng găm đất và thúc đẩy phát triển dự án thực chất.
💡 Điểm chung của ba mô hình
Mặc dù có cách tiếp cận khác nhau, cả ba quốc gia đều có một điểm chung rất rõ ràng: thuế không nhằm triệt tiêu thị trường bất động sản mà nhằm thay đổi động lực của thị trường.
Người mua để ở được hưởng ưu đãi.
Người sử dụng tài sản hiệu quả được khuyến khích.
Người sở hữu nhiều bất động sản hoặc để tài sản bỏ trống phải chịu chi phí cao hơn.
Dòng vốn được định hướng vào phát triển nguồn cung mới thay vì đầu cơ tài sản hiện hữu.
Tham khảo: DFF
