11/10/2026
☘️ CHO THUÊ NHÀ NĂM 2026: 7 QUY ĐỊNH CHỦ NHÀ NHẤT ĐỊNH PHẢI BIẾT!
Có nhà, mặt bằng, phòng trọ hoặc kho xưởng cho thuê? Từ năm 2026, anh chị cần chú ý những quy định sau để tránh kê khai sai thuế.
1. PHÂN BIỆT 3 HOẠT ĐỘNG
- Cho thuê bất động sản: Cho thuê nhà ở, căn hộ, mặt bằng, đất, kho xưởng.
- Cho thuê tài sản: Cho thuê máy móc, thiết bị, phương tiện và tài sản khác.
- Kinh doanh lưu trú: Kinh doanh khách sạn, nhà nghỉ, cơ sở lưu trú có cung cấp dịch vụ lưu trú.
Ba hoạt động này có thể áp dụng cách tính thuế khác nhau.
2. DOANH THU TRÊN 1 TỶ ĐỒNG TÍNH THUẾ THẾ NÀO?
Theo quy định năm 2026:
- Doanh thu từ 1 tỷ đồng/năm trở xuống: Không phải nộp thuế GTGT và TNCN đối với hoạt động cho thuê bất động sản.
- Doanh thu trên 1 tỷ đồng/năm:
Thuế GTGT = doanh thu × 5%;
Thuế TNCN = (doanh thu − 1 tỷ đồng) × 5%.
Ví dụ: Cho thuê nhà thu 1,1 tỷ đồng/năm. Thuế GTGT là 55 triệu đồng; thuế TNCN là 5 triệu đồng. Tổng cộng 60 triệu đồng.
3. CÓ NHIỀU NHÀ CHO THUÊ THÌ SAO?
Phải tổng hợp doanh thu của các bất động sản cho thuê để xác định ngưỡng doanh thu. Không được hiểu mỗi căn nhà đều có một ngưỡng miễn thuế riêng 1 tỷ đồng.
4. VỪA KINH DOANH VỪA CHO THUÊ NHÀ
Cần xác định riêng doanh thu từng hoạt động. Không tự động gộp tất cả doanh thu rồi áp dụng một cách tính thuế.
Một điểm rất quan trọng đó là hiện nay nhiều nơi cho thuê phòng trọ khi đi đăng ký kinh doanh thì được cấp mã 6810 (Mã cho thuê bất động sản) thì kê khai theo cho thuê bất động sản chứ không kê khai theo kinh doanh dịch vụ như trước đây. Doanh thu cho thuê phòng trọ không gộp chung với kinh doanh khác
Trường hợp này mình nghĩ Cục Thuế nên có 1 hướng dẫn cụ thể cho các địa phương thống nhất vì cùng cho thuê nhà trọ nhưng nơi thì kê khai dạng dịch vụ thuế 5+2% nơi thì kê khai theo cho thuê bất động sản thuế 5+5%
5. CHO THUÊ NHÀ CÓ PHẢI XUẤT HÓA ĐƠN ĐIỆN TỬ?
Theo quy định mới tại Nghị định 254/2026/NĐ-CP, hộ kinh doanh, cá nhân có thu nhập từ cho thuê bất động sản thuộc trường hợp không phải sử dụng hóa đơn điện tử, kể cả khi doanh thu trên 1 tỷ đồng/năm.
6. KÊ KHAI MỘT LẦN HAY HAI LẦN?
Cá nhân trực tiếp kê khai được lựa chọn:
- Kê khai một lần/năm: Chậm nhất ngày 31/01 năm tiếp theo.
- Kê khai hai lần/năm: Lần 1 chậm nhất ngày 31/07; lần 2 chậm nhất ngày 31/01 năm tiếp theo.
Sử dụng Mẫu 01/BĐS và phụ lục 01/BK-BĐS khi thuộc trường hợp phải lập phụ lục.
7. AI KÊ KHAI, NỘP THUẾ?
Nếu cho cá nhân thuê, chủ nhà trực tiếp kê khai. Nếu cho tổ chức thuê và hợp đồng thỏa thuận bên thuê kê khai, nộp thuế thay thì tổ chức thực hiện theo quy định.
